Der Vermieter schuldet Aufrechterhaltung eines Telefonanschlusses

Instandhaltung ist Aufgabe des Vermieters

Der Fall:
Die Wohnung der Mieterin war bereits zu Vertragsbeginn (2011) mit einem Telefonanschluss ausgestattet. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung der Mieterin. Nachdem Telefongespräche und die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung zunächst möglich waren, kam es in der Folgezeit zu einem Defekt an dieser Leitung. Dies zeigte die Mieterin im Jahr 2015 dem Vermieter an. Sie forderte ihn erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose ihrer Wohnung in Stand zu setzen. Der Telekommunikationsanbieter teilte der Mieterin nach einer Überprüfung mit, an der Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung sei ein Defekt aufgetreten; das Kabel müsse vom Hauseigentümer erneuert werden. Mit ihrer Klage begehrte die Mieterin von dem Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom Hausanschluss bis zu ihrer Wohnung.

Das Problem:
Das Landgericht hat als Berufungsgericht die Auffassung vertreten, bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels eines mitvermieteten Telefonanschlusses treffe den Vermieter nicht die Pflicht zur Reparatur, sondern dieser habe lediglich entsprechende Arbeiten des Mieters zu dulden.

Das Urteil:
Der BGH hat den Vermieter zur Instandsetzung verurteilt und der Auffassung des Berufungsgerichts eine Absage erteilt. Diese sei mit der gesetzlichen Regelung der Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB unvereinbar. Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben ("subjektiver" Mangelbegriff). Fehle es - wie vorliegend bezüglich der Telefonleitung - an einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt. Jedenfalls dann, wenn die Wohnung - wie vorliegend - mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehöre - selbstverständlich - die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls - wie hier - im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt vornehmen zu müssen. Demnach treffe den Vermieter während der gesamten Mietzeit die Verpflichtung, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil sollte jeden Vermieter veranlassen, bei Vertragsabschluss genau zu prüfen, welcher Zustand der Wohnung als vertragsgemäß gelten soll. Der Mieter darf insbesondere bei allen in der Wohnung vorhandenen Einrichtungsgegenständen in der Regel davon ausgehen, dass diese auch funktionstauglich sind (Telefonanschlüsse, TV-Anschlüsse etc.). Es ist daher ggf. erforderlich, diese Gegenstände ausdrücklich von der Vermietung auszunehmen ("… ist nicht Gegenstand des Mietverhältnisses und wird dem Mieter lediglich unentgeltlich zu Gebrauch überlassen…"). Dies betrifft auch alle weiteren Einrichtungsgegenstände wie bspw. in der Wohnung vorhandene Einbauküchen, für die der Vermieter keine Haftung übernehmen möchte.

BGH, Urteil vom 5.12.2018, AZ: VIII ZR 17/18

Amtlicher Leitsatz:
"Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses."