Hausmeister-Notdienstpauschale keine Betriebskosten

BGH: Notdienstpauschale sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten

Der Fall:
In der Betriebskostenabrechnung rechnete der Vermieter über eine "Notdienstpauschale" in Höhe von insgesamt 1.199,52 € ab, die er dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte. Der Mieter weigerte sich, den auf ihn umgelegten Anteil in Höhe von 102,84 € zu zahlen.

Das Problem:
Die Umlage von Hausmeisterkosten ist nach § 2 Nr. 14 BetrkV grundsätzlich möglich. Allerdings sind solche Kosten von den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten (vgl. § 1 Abs. 2 BetrkV) abzugrenzen.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof entscheidet den bestehenden Streit - die überwiegende Ansicht ging bisher von umlagefähigen Betriebskosten aus - zu Gunsten der Mieter. Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehörten die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft, so der BGH. Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kämen dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht. Zum anderen seien diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verursacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben seien dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass ("routinemäßig") in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handele. Hierzu gehörten etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktionierten, haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand seien, Glasbereiche keine Schäden aufwiesen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im Innen- und Außenbereich) genügt werde. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung (Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezeiten etc.
Der BGH ist der Auffassung, dass mit der berechneten Notdienstpauschale Tätigkeiten abgegolten würden, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Es handele sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Man hätte mit guten Gründen auch das Gegenteil vertreten können. Mit diesem Urteil hat der BGH nun aber den Streit entschieden und die Vermieter werden sich hierauf einstellen.

BGH, Urteil vom 18.12.2019, AZ: VIII ZR 62/19

Amtlicher Leitsatz:
"Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten."