Grundsteuerreform bestätigt – Hoffnung auf das Bundesverfassungsgericht, individuelle Korrekturen bleiben möglich
Einordnung der Urteile des Bundesfinanzhofs vom 10.12.2025
Am 10. Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) in drei Verfahren zur neuen Grundsteuer entschieden und das sogenannte Bundesmodell als verfassungsgemäß bestätigt. Die Entscheidungen markieren einen weiteren Meilenstein in der seit Jahren geführten Auseinandersetzung um die Grundsteuerreform und sorgen bei vielen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern zunächst für Ernüchterung.
Eine pauschale Rückabwicklung oder ein erneutes „Kippen“ der Reform ist nach dieser Rechtsprechung nicht zu erwarten.
Gleichwohl wäre es ein Fehler, die Urteile als endgültiges Aus für sämtliche Korrekturmöglichkeiten zu verstehen. Es besteht weiterhin die Möglichkeit, die Regelungen durch das Bundesverfassungsgericht überprüfen zu lassen, so wie dieses bereits im Jahr 2012 die alte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte.
Der BFH hat zwar die Systementscheidung des Gesetzgebers gebilligt, jedoch nicht jede einzelne Wertfeststellung im Einzelfall für unantastbar erklärt.
1. Kernaussagen der BFH-Urteile
Der BFH hat entschieden, dass die Bewertung von Grundvermögen nach dem Bundesmodell insbesondere unter Rückgriff auf Bodenrichtwerte und typisierte Annahmen nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG (Gleichheitssatz) verstößt. Die notwendige Typisierung und Pauschalierung sei dem Massenverfahren der Grundsteuer immanent und verfassungsrechtlich zulässig.
Damit reiht sich der BFH in eine Linie finanzgerichtlicher Entscheidungen ein, welche die Grundsteuerreform insgesamt stützen. Einsprüche, die ausschließlich mit einer behaupteten Verfassungswidrigkeit des Modells begründet werden, werden derzeit regelmäßig zurückgewiesen.
2. Der entscheidende Unterschied: Systemkritik vs. Einzelfallnachweis
In der Praxis zeigt sich, dass ein Großteil der bislang eingelegten Einsprüche pauschal gegen das Bewertungssystem als solches gerichtet ist. Nach den BFH-Urteilen müssen diese nun verfeinert werden und die konkrete Überbewertung des eigenen Grundstücks substantiiert darlegen.
Auch nach der aktuellen Rechtsprechung bleibt es möglich nachzuweisen, dass der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert erheblich überschreitet. Nach der gesetzlichen Konzeption ist ein Gegenbeweis insbesondere dann eröffnet, wenn eine Überbewertung von mehr als 40 Prozent vorliegt, was einem tatsächlichen Wert von unter ca. 71,5 Prozent entspricht.
Voraussetzung hierfür ist eine individuelle und belastbare Tatsachengrundlage.
3. Das Gutachten als sachgerechter Weg
Der rechtlich zielführende Ansatz ist die Vorlage eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens, das die tatsächlichen wertmindernden Umstände des Grundstücks realistisch abbildet. Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen Grundstücke unzutreffend als Bauland eingeordnet wurden, obwohl tatsächliche oder rechtliche Bebauungshindernisse bestehen, durch Zuschnitt, Lage, Altlasten oder Nutzungsbeschränkungen erheblich entwertet sind oder bei denen der Bodenrichtwert die konkrete Marktsituation nicht realistisch widerspiegelt.
Gerade bei fehlerhaften Baulandeinstufungen zeigen sich in der Praxis erhebliche Abweichungen zwischen pauschalem Bodenrichtwert und tatsächlichem Verkehrswert. In diesen Fällen stellt das Gutachten nicht nur einen formalen, sondern einen inhaltlich überzeugenden Gegenbeweis dar.
4. Verfassungsrechtliche Fragen bleiben offen
Unabhängig von den BFH-Urteilen ist davon auszugehen, dass die Grundsteuerreform weiterhin den Weg zum Bundesverfassungsgericht finden wird. Zwar hat der BFH das Bundesmodell bestätigt, doch sind verfassungsrechtliche Letztentscheidungen allein dem Bundesverfassungsgericht vorbehalten. Ob und in welchem Umfang Karlsruhe künftig noch Korrekturen verlangen wird, bleibt abzuwarten.
Für laufende Verfahren bedeutet dies, dass eine rein verfassungsrechtliche Argumentation derzeit zurückgewiesen werden kann. Wer jedoch den eigenen Einzelfall sorgfältig aufarbeitet und substantiiert belegt, wahrt seine Rechte effektiv und erhöht die Chancen auf eine tatsächliche steuerliche Entlastung erheblich.
