BGH beendet „Drei-Angebote-Regel“ bei Erhaltungsmaßnahmen – mehr Flexibilität für Wohnungseigentümergemeinschaften

Die Praxis vieler Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) dürfte sich durch eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs spürbar verändern. Mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) stellt der BGH klar: Eine generelle Pflicht, vor der Beauftragung von Handwerkern mehrere Vergleichsangebote einzuholen, besteht nicht.

Gefestigte Praxis ohne gesetzliche Grundlage

In der bisherigen Rechtsprechung zahlreicher Instanzgerichte hatte sich die sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ etabliert. Danach sollten bei größeren Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Wurde dies versäumt, galt ein entsprechender Beschluss häufig als fehlerhaft und war anfechtbar.

Eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage gab es dafür allerdings nie. Das Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere § 18 und § 19 WEG, verlangt lediglich eine ordnungsmäßige Verwaltung – nicht aber eine schematische Mindestanzahl an Angeboten.

Entscheidung des BGH: Keine starre Angebots-Pflicht

Der Bundesgerichtshof hat dieser schematischen Betrachtung nun eine klare Absage erteilt. Maßgeblich ist nach der Entscheidung allein, ob die Wohnungseigentümer auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage entscheiden.

Diese kann sich aus unterschiedlichen Quellen ergeben – nicht zwingend aus mehreren Vergleichsangeboten. Entscheidend ist, ob ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer die Maßnahme auf Basis der vorliegenden Informationen als sachgerecht ansehen durfte.

„Bekannt und bewährt“ kann ausreichen

Im konkreten Fall hatte die WEG bewusst auf Vergleichsangebote verzichtet, weil die beauftragten Handwerksunternehmen seit Jahrzehnten zuverlässig für die Gemeinschaft tätig waren. Der BGH bestätigte dieses Vorgehen ausdrücklich.

Nach Auffassung des Gerichts können positive Erfahrungen mit bereits bekannten Unternehmen sogar wertvoller sein als ein bloßer Preisvergleich. Denn aus einer langjährigen Zusammenarbeit lassen sich wichtige Kriterien oft besser beurteilen, etwa:

• die Qualität der Arbeit
• die Termintreue
• die Verlässlichkeit bei der Mängelbeseitigung
• die Kenntnis der konkreten Anlage

Gerade bei komplexen Erhaltungsmaßnahmen kann das ein erheblicher Vorteil sein.

Bedeutung für die Praxis in Norddeutschland

Für die Praxis in Norddeutschland schafft das Urteil zusätzliche Klarheit. Die bisherige Rechtsprechung war hier nicht einheitlich:

• Teilweise wurde die „Drei-Angebote-Regel“ streng angewendet.
• In anderen Entscheidungen wurde berücksichtigt, dass etwa auf Nordseeinseln nur ein begrenzter Handwerkerkreis verfügbar ist und mehrere Angebote praktisch kaum zu erhalten sind.
• Auch Fälle, in denen Eigentümer sich vergeblich um weitere Angebote bemüht hatten, wurden unterschiedlich beurteilt.

Diese Uneinheitlichkeit führte in der Praxis zu erheblicher Unsicherheit bei Verwaltern und Eigentümern.

Der BGH stellt nun klar: Nicht die Anzahl der Angebote ist entscheidend, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage im Einzelfall.

Praktische Konsequenzen für WEG und Verwalter

Für Mitglieder von Haus & Grund bedeutet die Entscheidung vor allem eines: mehr Handlungsspielraum – aber keine Beliebigkeit.

Wichtig bleibt auch künftig:

• Entscheidungen müssen sachgerecht und nachvollziehbar sein.
• Die Informationsgrundlage sollte dokumentiert werden, etwa durch Erfahrungswerte, Referenzen oder Kostenübersichten.
• Bei fehlender Marktkenntnis oder Zweifeln kann es weiterhin sinnvoll sein, Vergleichsangebote einzuholen.
• Ein bloßes „Blindvertrauen“ ohne nachvollziehbare Prüfung bleibt riskant.

Fazit

Der Bundesgerichtshof stärkt mit seiner Entscheidung die Praxisnähe im Wohnungseigentumsrecht. Die starre „Drei-Angebote-Regel“ gehört der Vergangenheit an. An ihre Stelle tritt eine flexible, am Einzelfall orientierte Betrachtung.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das: Bewährte Handwerker können auch ohne formalen Angebotsvergleich beauftragt werden – entscheidend ist allein, dass die Entscheidung wirtschaftlich vertretbar und nachvollziehbar begründet ist.

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