BGH stärkt Rechte der Vermieter bei der Modernisierungsmieterhöhung
Der siebte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 26. März hat sich mit der Frage, unter welchen Umständen eine Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung gerechtfertigt ist befasst. Insbesondere wurde geklärt, wann eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme vorliegt, die eine Mieterhöhung ermöglicht:
Der Mieter hatte seit 2000 eine Wohnung in einem Bremer Mehrfamilienhaus angemietet. 2016 kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der Heizungsanlage an, die den Austausch des Niedertemperaturkessels gegen einen Gas-Brennwertkessel sowie einen hydraulischen Abgleich beinhaltete. Im Anschluss erhöhte die Vermieterin, aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme, die monatliche Miete um 20 €. Der Mieter wehrte sich gerichtlich gegen die Mieterhöhung und verlangte die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung, da die energetische Modernisierung seiner Ansicht nach, keine nachhaltige Einsparung von Endenergie erzielt habe. Das Landgericht Bremen hatte als Vorinstanz in seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Modernisierungsmaßnahme, hier der Austausch der Heizungsanlage und der hydraulische Abgleich, keine nachhaltige Einsparung von Endenergie bewirkt habe und dem Vermieter die Mieterhöhung folglich nicht zustünde. Es hatte dies damit begründet, dass aus den Verbrauchswerten der Jahre vor und nach der Maßnahme keine eindeutige Reduktion des Energieverbrauchs abzuleiten sei. Nach Auffassung des Landgerichts Bremen seien daher die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung, die eine Einsparung von Endenergie voraussetze, nicht erfüllt. Der BGH widersprach dieser Argumentation. Er stellte klar, dass es für die Feststellung einer energetischen Modernisierung nicht darauf ankommt, ob eine tatsächliche Einsparung von Endenergie bereits nachgewiesen werden kann. Entscheidend sei vielmehr, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie durch die bauliche Maßnahme zu erwarten sei. Der BGH betonte, dass eine Mieterhöhung bereits dann zulässig sei, wenn zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung eine dauerhafte Einsparung von Endenergie erwartet werden kann, auch wenn diese Einsparung noch nicht endgültig nachgewiesen wurde. Der BGH stellte außerdem klar, dass der tatsächliche Verbrauch nicht der alleinige Maßstab für die Beurteilung einer nachhaltigen Endenergieeinsparung ist.
„Die Entscheidung des BGH ist wegweisend und erleichtert modernisierungswilligen Eigentümern das ohnehin schwierige Procedere bei der Modernisierungsmieterhöhung, indem es feststellt, dass für eine Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung nicht der tatsächliche Energieverbrauch, sondern die erwartete nachhaltige Einsparung von Endenergie entscheidend ist“, kommentiert Ingmar Vergau, Geschäftsführer des Haus & Grund Landesverband Bremen.
„Dies ist besonders wichtig für private Eigentümer, die ihre Investitionsentscheidungen auf Energieeinsparprognosen von Energieberatern stützen. Außerdem wird berücksichtigt, dass die tatsächliche Einsparung von Endenergie vom Verbrauchsverhalten abhängt“, so Vergau. „Das Urteil ist begrüßenswert, da es den Eigentümern ermöglicht, sich auf prognostizierte Einsparungen zu stützen, ohne den bürokratischen Aufwand für Nachmessungen der tatsächlichen Einsparungen nach der Modernisierung. So kann die Mieterhöhung zeitnah auf Basis der erwarteten Einsparungen erfolgen, was die Planung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahme für Eigentümer erleichtert“, sagt der Haus & Grund Geschäftsführer.
„Das Urteil ist im Sinne der Modernisierungswilligen. Es kann nicht angehen, dass Eigentümer, die zigtausend Euro in die energetische Modernisierung ihrer Mietwohnungen investieren und dann alleine auf den Kosten sitzen bleiben. Umweltschutz im Gebäudesektor ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe: Sowohl die der Vermieter als auch die der Mieter“, so Vergau.