Thema des Monats - November 2025
Austausch einer Klingelanlage durch ein Smart-System
Das Amtsgericht Charlottenburg hat am 6. Oktober 2022 (Az.: 202 C 105/22) entschieden, dass der Mieter verpflichtet ist, die Klingelanlage eines Mietshauses so instand zu setzen, dass sie auch ohne Smartphone, Festnetztelefon oder Computer wie eine herkömmliche Klingel funktioniert. Der Vermieter muss in seiner Wohnung also wieder ein hörbares Klingelsignal erhalten, wenn an der Haustür jemand den Knopf mit seinem Namen drückt, und er muss die Tür aus der Wohnung heraus öffnen können.
Der Hintergrund war, dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters die bisherige Klingelanlage gegen eine moderne „Smart“-Anlage austauschen ließ, die nur über digitale Geräte bedient werden konnte. Der Vermieter hatte dem zuvor ausdrücklich widersprochen. Das Gericht stellte fest, dass der Mieter mit diesem Austausch den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache verändert und verschlechtert hat.
Nach § 535 Absatz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten. Dies bedeutet auch, dass grundlegende Einrichtungen wie eine Klingelanlage ohne zusätzliche technische Hilfsmittel nutzbar sein müssen. Dass der Vermieter theoretisch selbst ein Smartphone oder einen Computer nutzen könnte, entbindet den Mieter nicht von seiner Pflicht, die Anlage ordnungsgemäß instand zu halten.
Das Gericht sah in dem Verhalten des Vermieters keinen Rechtsmissbrauch, da er von Anfang an gegen den geplanten Austausch Bedenken geäußert hatte. Eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes (§ 555d BGB) liege ebenfalls nicht vor, da die neue Anlage keine Verbesserung, sondern eine Einschränkung darstelle.
Der Mieter muss somit die Klingelanlage wieder so herrichten, dass sie ohne technische Geräte vollständig funktioniert, und außerdem die Kosten des Rechtsstreits tragen. Der Streitwert wurde auf 500 Euro festgesetzt.
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