Referentenentwurf zur BauGB-Novelle I
Beschleunigung des Wohnungsbaus und Sicherung von Wohnraum
Das Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat kürzlich den Referentenentwurf für ein Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Sicherung von Wohnraum vorgelegt. Ziel ist es, die im Koalitionsvertrag vereinbarten Vereinfachungen planungsrechtlicher Verfahren umzusetzen und zugleich bestehende Eingriffsrechte im Mietwohnungsbestand zu verlängern. Der Entwurf sieht eine Reihe tiefgreifender Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) vor, die sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Eigentümer, Bauherren und Kommunen mit sich bringen.
§ 246e BauGB: Der „Bau-Turbo“ als Instrument der Verfahrensbeschleunigung
Mit Einführung des neuen § 246e BauGB wird ein Instrument geschaffen, das abweichende Zulassungen vom geltenden Planungsrecht ermöglicht. Dies betrifft insbesondere Bauvorhaben mit mindestens sechs Wohneinheiten, Umnutzungen sowie Erweiterungen bestehender Gebäude. Die Regelung orientiert sich an früheren Sondervorschriften und soll insbesondere die Realisierung größerer Wohnungsbauprojekte beschleunigen. Während dies für Bauherren erhebliche Vorteile mit sich bringt, ist zugleich eine erhöhte Rechtsunsicherheit für Nachbarn festzustellen, da klassische Planverfahren und Beteiligungsrechte potentiell ausgehebelt werden könnten.
Lärmschutz: TA Lärm als verbindliche Orientierung
Im Bereich des Lärmschutzes wird die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) künftig ausdrücklich als Orientierung für die Bauleitplanung festgeschrieben. Diese Klarstellung erleichtert die planungsrechtliche Behandlung von Lärmkonflikten und sorgt für mehr Rechtssicherheit. Gleichwohl bleibt die Problematik um die Verlagerung des maßgeblichen Immissionspunkts in den Innenraum.
§ 31 Abs. 3 BauGB: Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten
Die Befreiungsvorschrift des § 31 Abs. 3 BauGB wird deutlich ausgeweitet. Künftig sind auch mehrere gleichartige Befreiungen zulässig, sofern die Gemeinde zustimmt. Dies eröffnet insbesondere Eigentümern neue Möglichkeiten, etwa für Aufstockungen oder Nebenbebauungen. Allerdings kann das Zustimmungserfordernis der Gemeinde auch zur Hürde werden und birgt das Risiko einer uneinheitlichen Anwendungspraxis.
§ 34 Abs. 3a BauGB: Flexibilisierung im unbeplanten Innenbereich
Auch im unbeplanten Innenbereich wird das Einfügungsgebot gelockert. Insbesondere Maßnahmen der Nachverdichtung oder Modernisierung können künftig häufiger genehmigt werden. Dies eröffnet Chancen für zusätzliche Wohnungen auf Bestandsgrundstücken, bleibt jedoch im Einzelfall vom Ermessen der Kommunen abhängig.
§ 250 BauGB: Verlängerung des Umwandlungsverbots
Das Genehmigungserfordernis für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird um weitere fünf Jahre bis 2030 verlängert. Damit bleibt die Einschränkung der Verfügungsfreiheit für Eigentümer – insbesondere für ältere Eigentümer mit Verkaufsabsicht – bestehen.
§ 201a BauGB: Fortgeltung der Regelung zu angespannten Wohnungsmärkten
Schließlich wird die Möglichkeit der Länder, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auszuweisen, bis Ende 2031 verlängert. Diese Regelung bildet weiterhin die Grundlage für die Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenzen und das Umwandlungsverbot. Kritisch zu hinterfragen ist hierbei die langfristige Verfestigung marktregulierender Eingriffe ohne verpflichtende Wirkungskontrolle.