Fogging im Wohnraummietverhältnis – Ursachen, Verantwortlichkeit und Kosten
Was ist Fogging und warum tritt es auf?
Das sogenannte Fogging beschreibt das plötzliche Auftreten schwarzer, grauer oder ölig-schmieriger Staubablagerungen an Wänden und Decken, meist während der Heizperiode. Typischerweise tritt Fogging in Wohnungen auf, die zuvor renoviert wurden oder in denen bauliche Eingriffe vorgenommen wurden. Ursache ist ein Zusammenspiel von Emissionen aus Baustoffen wie Teppichboden, Wandfarbe und flüchtigen organischen Stoffen. Auch Temperaturunterschiede, etwa durch Fensterputzen im Winter, können das Phänomen begünstigen. Fogging ist kein Gesundheitsrisiko, sondern ein dekorativer Mangel, der das optische Erscheinungsbild erheblich beeinträchtigen kann.
Wer muss Fogging beseitigen und wer trägt die Kosten?
Fogging stellt einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB dar, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und somit auch Fogging-Schäden zu beseitigen. Die Kosten trägt in der Regel der Vermieter, selbst wenn die Ursache aus der Sphäre des Mieters stammt, solange der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 271/07). Der Mieter kann zudem einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen, wenn der Vermieter sich im Verzug befindet (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Konflikt: Obhutspflicht des Mieters vs. Instandhaltungspflicht des Vermieters
Im Mietverhältnis besteht eine Obhutspflicht des Mieters, die Wohnung pfleglich zu behandeln und Schäden zu vermeiden. Die Ausstattung der Wohnung mit handelsüblichen Teppichböden oder das Streichen mit handelsüblicher Farbe gelten jedoch als vertragsgemäßer Gebrauch, dessen Folgen der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten hat. Nur wenn der Mieter schuldhaft handelt oder die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet, entfällt die Verantwortlichkeit des Vermieters für die Beseitigung und die Kosten. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht bleibt grundsätzlich beim Vermieter, solange kein vertragswidriger Gebrauch vorliegt.
Beweislast und Rechtsprechung
Für einen Schadensersatzanspruch wegen Fogging muss der Mieter darlegen und beweisen, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (§ 536a Abs. 1 BGB). Nur wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters liegt, muss sich dieser hinsichtlich des Verschuldens entlasten (BGH, Beschluss vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 223/04). Ist die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters, aber handelt dieser im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, bleibt die Pflicht zur Mängelbeseitigung beim Vermieter (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 271/07).
Fazit
Fogging ist ein typischer, dekorativer Mangel im Wohnraummietverhältnis, dessen Ursachen meist nicht eindeutig einer Partei zugeordnet werden können. Die Rechtsprechung stellt klar: Der Vermieter muss Fogging-Schäden beseitigen und die Kosten tragen, solange der Mieter die Wohnung vertragsgemäß nutzt. Der Konflikt zwischen Obhutspflicht des Mieters und Instandhaltungspflicht des Vermieters wird zugunsten des Mieters gelöst, sofern kein schuldhaftes Verhalten vorliegt. Der Mieter kann bei Verzug des Vermieters einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen. Die Beweislast für einen Schadensersatzanspruch liegt beim Mieter, es sei denn, die Ursache stammt eindeutig aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters.
