Neue Gesetze: Was ändert sich 2026?

Wichtige Änderungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick

In diesem Jahr treten zahlreiche neue Regelungen und Gesetzesänderungen in Kraft. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Neuerungen für Eigentümerinnen, Eigentümer sowie Vermieter.

Heizkostenverordnung (HKVO)

Fernablesbare Messgeräte werden Pflicht

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein. Bereits seit dem 1. Dezember 2021 gilt, dass neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein müssen. Ausgenommen sind lediglich Fälle, in denen ein einzelnes Gerät ersetzt wird.
Für Vermieter bedeutet dies, dass alle nicht fernablesbaren Altgeräte bis Ende 2026 auszutauschen sind.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

65 Prozent erneuerbare Energien bei neuen Heizungen

Ab dem 1. Juli 2026 müssen bei einem Heizungstausch neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Pflicht gilt zunächst für Gebäude in Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, für die bis zum 30. Juni 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorliegen muss.

Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen in Bestandsgebäuden weiterhin alle bisher zulässigen Heizungen eingebaut werden. Ab 2029 gelten jedoch stufenweise Vorgaben zum Einsatz erneuerbarer Energien:

• ab 2029: mindestens 15 Prozent

• ab 2035: mindestens 30 Prozent

• ab 2040: mindestens 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff

In kleineren Städten bis 100.000 Einwohner verschiebt sich die Pflicht um zwei Jahre. Ziel ist es, bis Ende 2044 Gas- und Ölheizungen schrittweise zu ersetzen.

GEG

Überprüfung und Optimierung bestehender Heizungen

Nach dem seit 2024 geltenden Gebäudeenergiegesetz müssen ältere Heizungsanlagen (ausgenommen Wärmepumpen) mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen überprüft und optimiert werden.

Dies gilt:

• für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung

• für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis spätestens 30. September 2027

Im Jahr 2026 betrifft diese Regelung alle Heizungen, die nach dem 30. September 2010 eingebaut wurden (§ 60b GEG).

Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG)

CO₂-Preis steigt durch Zertifikateversteigerung

Das Brennstoffemissionshandelsgesetz regelt seit 2021 die jährliche Erhöhung des CO₂-Preises auf fossile Brennstoffe. Im Jahr 2025 lag der Preis bei 55 Euro pro Tonne CO₂.
Ab 2026 soll sich der Preis erstmals durch die Versteigerung von Emissionszertifikaten am Markt bilden. Zunächst gilt jedoch ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro.

Die Preisaufschläge (ohne Mehrwertsteuer) liegen damit bei:

• Erdgas: ca. 1,0 bis 1,2 Cent pro Kilowattstunde

• Heizöl: ca. 14,7 bis 17,2 Cent pro Liter

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Neue Schallgrenzen für Wärmepumpen

Auch 2026 wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen über die BEG gefördert. Ab dem 1. Januar 2026 gelten für Luft-Wasser-Wärmepumpen jedoch strengere Vorgaben:
Die Geräuschemissionen des Außengeräts müssen einen um 10 dB niedrigeren Grenzwert als bisher einhalten, um förderfähig zu sein.

Trinkwasserverordnung (TrinkwV)

Austausch von Trinkwasserleitungen aus Blei

Betreiber von Trinkwasserinstallationen müssen Leitungen oder Leitungsteile aus Blei bis spätestens 12. Januar 2026entfernen oder stilllegen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Fristverlängerungen beantragt werden.

Baugesetzbuch (BauGB) – Novelle I

„Bau-Turbo“ soll Neubau beschleunigen

Mit dem neuen § 246e BauGB („Bau-Turbo“) können Bauvorhaben, Umnutzungen und Erweiterungen schneller genehmigt werden. Dies erleichtert Investitionen, kann jedoch zu größerer Rechtsunsicherheit für Nachbarn führen, da Beteiligungsverfahren teilweise entfallen.

Zusätzlich wurden Befreiungen von Bebauungsplanfestsetzungen sowie Abweichungen im unbeplanten Innenbereich ausgeweitet. Aufstockungen und Nachverdichtungen werden erleichtert, bleiben aber vom Ermessen der Gemeinden abhängig.

Umwandlungsverbot

Verlängerung bis 2030

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen kann, wird bis Ende 2030 verlängert. Die Länder können damit weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen – Grundlage unter anderem für Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenzen.

Steckersolargeräte

Anschluss über Schuko-Steckdose offiziell zulässig

Mit der Veröffentlichung der ersten Produktnorm für Steckersolargeräte am 14. November 2025 durch den VDE ist der Anschluss über eine Schuko-Steckdose offiziell zulässig. Voraussetzung ist, dass der Basisschutz und die elektrische Sicherheit mechanisch oder elektromechanisch gewährleistet sind.
Die bisher geforderte spezielle Energiesteckvorrichtung bleibt weiterhin zulässig.