BGH: Schweigen des gekündigten Mieters zur Bereitschaft zur zukünftigen Räumung

Im Rahmen eines Rechtsbeschwerdeverfahrens hatte der BGH zu entscheiden, ob ein Mieter, dessen Mietverhältnis gekündigt ist, sich auf Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft, die Mieträume zurückzugeben, zu erklären.

Zwischen Klägern und Beklagten bestand seit August 2018 ein Mietverhältnis über Räumlichkeiten, die als Arztpraxis genutzt wurden. Die Kläger erklärten 2022 die ordentliche Kündigung zum 30. September 2022. Eine Reaktion der Beklagten blieb aus. Da die Kläger bereits die Anschlussvermietung planten, forderten sie die Beklagten mit zwei anwaltlichen Schreiben unter Fristsetzung auf, die fristgerechte Räumung zu bestätigen. Auch hierauf erfolgte keine Reaktion. Daraufhin erhoben die Kläger im Juli 2022 Klage auf zukünftige Räumung. In der Folge führten die Beklagten mit den Nachmietern Gespräche über die Übernahme von vorhandenem Mobiliar, worüber sie die Kläger im August 2022 in Kenntnis setzten und vorschlugen, die Übergabe der Räume in der letzten Septemberwoche durchzuführen. Kurz darauf stellte das Gericht die Klage zu, woraufhin die Beklagten die Ansprüche unter Protest gegen die Kostenlast anerkannten. Sie machten dabei geltend, dass sie keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hätten. Das zuständige Landgericht verurteilte die Beklagten entsprechend ihrem Anerkenntnis und erlegte ihnen die Kosten auf. Auf die sofortige Beschwerde entschied das Oberlandesgericht, dass die Kläger die Kosten zu tragen haben, wohingegen wiederum die Kläger Beschwerde einreichten.

Das Oberlandesgericht hatte entschieden, dass die Kläger die Kosten zu tragen haben, da die Beklagten die Klage „sofort“ anerkannt hätten und auch keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hatten. Ein Schweigen des Schuldners auf die Aufforderung des Gläubigers, die Leistungsbereitschaft vor Fälligkeit zu bestätigen, könne nicht gegen den Schuldner ausgelegt werden, weil ihn eine entsprechende Pflicht vor der Fälligkeit nicht trifft.

Dieser Argumentation folgte der BGH auch. Die Bundesrichter stellten zunächst fest, dass eine Meinung in Rechtsprechung und Literatur der Auffassung ist, dass die Erklärungspflicht vor Fälligkeit der Leistung im Gewerberaummietrecht anders zu beurteilen sei. Diese Meinung argumentiert, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran habe, frühzeitig zu wissen, ob die Mieträume sofort nach Ende der Mietzeit für eine Anschlussvermietung oder Sanierung zur Verfügung stehen. Daher gebe der Mieter bei einer erkennbar berechtigten Kündigung Anlass zur Klageerhebung, wenn er sich auf die Aufforderung des Vermieters nicht zu seiner Bereitschaft zur Räumung der Mietsache erklärt.

Dagegen schloss sich der BGH aber der anderen Meinung an, wonach ein Schweigen des Mieters nicht zur Klageerhebung ausreicht. Vielmehr bedürfe es eines aktiven Handelns des Mieters, was darauf schließen lasse, dass er der Räumung und Herausgabe nicht nachkommen werde. Hintergrund sei, dass es bei der Frage, ob der Beklagte Anlass zur Klageerhebung nach § 93 ZPO gegeben hat, nur auf das Verhalten des Beklagten vor Fälligkeit des Anspruchs ankomme. Somit müssen sich konkrete Anhaltspunkte aus diesem Verhalten ergeben, dass er der Räumungspflicht nicht nachkommen werde. Ein bloßes Schweigen reiche dafür nicht aus. Das Interesse des Vermieters frühzeitig Klarheit zu haben, unterscheide sich dabei „nicht wesentlich“ von demjenigen der Gläubiger anderer Schuldverhältnisse.