Gewinnbringende Untervermietung unzulässig – Bundesgerichtshof stärkt Vermieterrechte

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung VIII ZR 228/23 eine für die Praxis der Wohnraumvermietung äußerst bedeutsame Klarstellung getroffen. Er hat entschieden, dass ein Mieter keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung hat, wenn er durch diese über die bloße Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinaus einen Gewinn erzielt. Damit stärkt der Bundesgerichtshof die Rechtsposition der Vermieter und setzt einer in angespannten Wohnungsmärkten zunehmend verbreiteten Praxis deutliche Grenzen.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte eine monatliche Nettokaltmiete von 460 Euro. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Zustimmung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter und erzielte hierfür monatliche Einnahmen in Höhe von insgesamt 1.100 Euro. Nachdem die Vermieterin die unerlaubte Untervermietung abgemahnt hatte, erklärte sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Während das Amtsgericht die Räumungsklage noch abgewiesen hatte, gab das Landgericht der Klage statt. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung nunmehr rechtskräftig.

Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB nur dann besteht, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein solches berechtigtes Interesse kann etwa gegeben sein, wenn sich die persönlichen Lebensumstände des Mieters nach Vertragsschluss ändern und er die Wohnung zeitweise nicht vollständig selbst nutzen kann. Der gesetzliche Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter in solchen Fällen den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen und eine wirtschaftliche Überforderung zu vermeiden. Nicht vom Schutzzweck des Gesetzes erfasst ist hingegen die Absicht, aus der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen.

Der Bundesgerichtshof stellt ausdrücklich klar, dass das Mietrecht dem Mieter kein Recht einräumt, aus einer günstig angemieteten Wohnung ein Geschäftsmodell zu machen. Die Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter, die § 553 BGB zugrunde liegt, endet dort, wo der Mieter durch die Untervermietung wirtschaftlich besser gestellt wird als der Vermieter selbst. Eine bloße Reduzierung der eigenen Mietbelastung kann ein berechtigtes Interesse darstellen, eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung hingegen nicht.

Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass der Senat ausdrücklich betont hat, dass diese Auslegung auch mit den grundrechtlich geschützten Positionen beider Parteien im Einklang steht. Während der Mieter durch Art. 14 GG in seinem Besitzrecht geschützt ist, gilt dies ebenso für das Eigentumsrecht des Vermieters. Dieses würde in unzulässiger Weise beeinträchtigt, wenn der Mieter die Wohnung faktisch als Renditeobjekt nutzen dürfte. Zugleich trägt die Entscheidung dem Schutzgedanken der Mietpreisbremse Rechnung, da sie verhindert, dass überhöhte Untermieten am regulierten Wohnungsmarkt durchgesetzt werden.

Für Vermieter ist die Entscheidung von erheblicher praktischer Bedeutung. Sie bestätigt, dass eine unerlaubte und gewinnbringende Untervermietung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt und damit eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann. Voraussetzung ist lediglich, dass zuvor eine Abmahnung erfolgt ist oder der Verstoß besonders schwer wiegt. Ein Anspruch des Mieters auf nachträgliche Genehmigung besteht in diesen Fällen nicht.

Zugleich macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass auch ein beruflich oder privat veranlasster Auslandsaufenthalt kein Freibrief für eine gewinnorientierte Untervermietung ist. Der Zweck des Mietverhältnisses bleibt die eigene Wohnnutzung, nicht die Erzielung von Überschüssen. Vermieter sind daher berechtigt, bei Anfragen zur Untervermietung genau zu prüfen, zu welchen Konditionen diese erfolgen soll, und die Erlaubnis zu verweigern, wenn ein wirtschaftlicher Vorteil des Mieters erkennbar ist.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter gut beraten sind, Untervermietungen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung zu gestatten und sich die beabsichtigte Miethöhe offenlegen zu lassen. Wird eine Untervermietung ohne Erlaubnis oder mit Gewinnerzielungsabsicht vorgenommen, können Vermieter konsequent vorgehen und notfalls auch kündigen. Das Urteil gibt hierfür eine klare und belastbare rechtliche Grundlage.

Insgesamt stärkt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Position der Vermieter deutlich. Sie schafft Rechtssicherheit, verhindert missbräuchliche Gestaltungen und stellt klar, dass das Mietrecht kein Instrument zur Gewinnerzielung auf Kosten des Eigentümers ist. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten ist dies ein wichtiges Signal für einen fairen und ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern.

Martin Rathsack
Rechtsanwalt(Sydikusrechtsanwalt)