Garten, Haus und Hof

Der ewige Streit um die Hecken

Der Streit zwischen Nachbarn über die Bepflanzung auf dem Grundstück des jeweils anderen ist keine Seltenheit: Diese Hecke ist zu hoch, der Baum hier zu nah… Und gerade zu Beginn des Frühlings, wenn die Hobbygärtner beginnen neue Hecken, Sträucher und Bäume anzupflanzen, stellt sich immer wieder die Frage, was denn nun erlaubt ist und was nicht.

Grundsätzlich dürfen Eigentümer ihr Grundstück nach Belieben bepflanzen. Allerdings gibt es auch hier einige Regelungen, die die Grundstückseigentümer beachten müssen. In Bayern müssen Bäume und Hecke nach dem Gesetz einen Abstand von mindestens einem halben Meter zu der Grundstücksgrenze einhalten. Bei einem Abstand von einem halben bis zwei Meter zur Grundstücksgrenze dürfen dann die Bäume und Hecken nach den zivilrechtlichen Vorschriften max. zwei Meter aufweisen. Sind die Hecken und Bäume mehr als zwei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, gibt es allerdings keine Höhenbegrenzung. Werden die gesetzlichen Abstands- und Höhenreglungen nicht eingehalten, so hat der Nachbar grundsätzlich einen Anspruch auf Rückschnitt bzw. Beseitigung der Pflanzen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass dieser Anspruch nach 5 Jahren verjährt. Das heißt: Wachsen und Gedeihen die Pflanzen des Nachbarn über Jahre hinweg und beschwert sich darüber niemand, so kann dann (nach Ablauf von 5 Jahren) ein Rückschnitt oder die Beseitigung nicht mehr verlangt werden. Beginn der Verjährungsfrist ist dabei der Schluss des Jahres, in dem die Hecke erstmals die maximal zulässige Höhe überschreitet und der betroffene Nachbar davon Kenntnis hatte bzw. hätte erlangen müssen. Ein Eigentümerwechsel beeinflusst dabei die Verjährungsfrist jedoch nicht. Ist der Anspruch einmal verjährt, bleibt er also auch verjährt. Das heißt, dies gilt auch dann, wenn das Grundstück erst nach Ablauf der Verjährungsfrist erworben wird und es zuvor keine Gelegenheit gab den Anspruch geltend zu machen.

Der Schlüssel ist weg. Was tun?

Jeder kennt es: Das panische Kramen in der Jacken- oder Handtasche nach dem Wohnungsschlüssel. Meist hat sich der Schüssel nur in den Tiefen der Tasche versteckt. Doch was, wenn er tatsächlich nicht wieder auftaucht und verloren ist?

Im Rahmen seiner Obhutspflicht muss der Mieter auf die Sachen, die ihm vom Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses übergeben wurden, aufpassen, Schäden vermeiden und die Sachen bei Verlust ersetzen. Dies gilt also auch für die Wohnungsschlüssel. Zunächst hat der Mieter dem Vermieter den Verlust schnellstmöglich zu melden. Dem Vermieter obliegt dann die Entscheidung, ob der Schlüssel ersetzt oder die Schließanlage des Mehrfamilienhauses ausgetauscht werden soll. Eigenmächtig darf der Mieter die verlorenen Schlüssel nicht nachmachen lassen. Hierzu ist stets die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Die entscheidende Frage ist anschließend meist, welche Kosten der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen kann. Maßgeblich ist dabei zweierlei: Zum einen das Verschulden des Mieters am Schlüsselverlust und zum anderen die konkrete Missbrauchsgefahr aufgrund des Verlusts. Hat der Mieter also den Schlüssel fahrlässig verloren und kann ein Missbrauch nicht ausgeschlossen werden, macht sich der Mieter gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Demgegenüber kann der Mieter beispielsweise dann nicht in Anspruch genommen werden, wenn er den Verlust nicht zu vertreten hat (z.B. wegen Diebstahls) oder ein Missbrauch (so etwa ein Einbruch) ausgeschlossen ist. Letzteres ist z.B. dann der Fall, wenn der Schlüssel bei einer Schifffahrt ins Meer fällt und damit unwiederbringlich verloren ist. Zudem sollten Vermieter folgendes zwingend beachten: Handelt es sich um eine nicht erweiterbare Schließanlage, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter hierüber und über die damit verbundenen hohen Schäden im Falle eines Schlüsselverlustes aufzuklären, da ihn ansonsten eine erhebliche Mitschuld treffen, die dazu führt, dass der Vermieter die Kosten des Schadensfalls selbst zu tragen hat. So entschied etwa das LG München in einer jüngsten Entscheidung (Urteil v. 18.6.2020; Az. 31 S 12365/19). Schließlich können die Kosten für einen Austausch der Schließanlage nur dann geltend gemacht werden, wenn sie auch tatsächlich entstanden sind – der Austausch also tatsächlich stattgefunden hat. Fiktive Kosten sind nicht ersatzfähig.

Was tun mit Putzmuffeln in einer Mietergemeinschaft?

Nicht selten kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Treppenhausreinigung, wenn ein Mieter seiner Pflicht zur Reinigung nicht nachkommt. Doch was können Vermieter gegen solche Putzmuffel tun? Kann er in diesen Fällen eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten bei der Betriebskostenabrechnung der Mietergemeinschaft in Rechnung stellen?

Ist die Pflicht der Mieter zur Treppenhausreinigung wirksam vereinbart worden und kommt ein Mieter dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter zunächst lediglich eine Abmahnung aussprechen, in der er den Mieter auf seine mietvertraglich vereinbarte Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses hinweist und ihm eine Frist zur Erfüllung dieser Pflicht setzt. Denn die Treppenhausreinigung darf ohne Zustimmung der Mieter den Mietern nicht einseitig entzogen und kostenpflichtig an einen Reinigungsdienst übergeben werden – hierfür würde der Vermieter die Einwilligung aller Mieter benötigen. Aber gerade diejenigen, die ihrer Pflicht nachkommen, sind damit häufig nicht einverstanden erklärt. Trägt auch die Abmahnung keine Früchte, so kann der Vermieter den gerichtlichen Weg einschlagen und den Putzmuffel auf Erfüllung seiner Pflicht verklagen. Hat die Klage Erfolg und bleibt der Mieter auch daraufhin untätig, kann der Vermieter für den betroffenen ungeputzten Bereich im Treppenhaus eine Reinigungsfirma im Rahmen der Vollstreckung auf Ersatzaufnahme beauftragen und die Kosten dann dem nachlässigen Mieter auferlegen. Ist die Pflicht zur Treppenhausreinigung mietvertraglich nicht auf die Mieter umgelegt, so ist hierfür grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. In diesem Fall kann er dann eine Putzfirma für die Reinigung des Treppenhauses bzw. der gesamten Gemeinschaftsflächen beauftragen und die Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. So kann der Streit mit den nachlässigen Mietern verhindert und gerichtliche Verfahren können vermieden werden.