Untermiete mit Gewinnerzielungsabsicht: BGH stärkt Rechte der Vermieter

Grundsätzlich gilt: Mieter dürfen ihre Wohnung untervermieten – allerdings nur mit Zustimmung des Vermieters. Dieses Recht besteht, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, etwa um die eigene Wohnung während eines Auslandsaufenthalts zu sichern. Eine Grenze ist jedoch dort erreicht, wo die Untervermietung nicht mehr dem Wohnraumerhalt dient, sondern allein auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist.

Der aktuelle Fall vor dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 228/23)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich jüngst mit einem Fall aus Berlin zu befassen, der exemplarisch zeigt, wie aus einer erlaubten Untervermietung eine unzulässige gewerbliche Tätigkeit werden kann.

Ein Mieter, der seit 2009 eine Zweizimmerwohnung zu einer Kaltmiete von rund 500 Euro bewohnte, erhielt die Erlaubnis, diese befristet während eines Auslandsaufenthalts unterzuvermieten. Statt die Wohnung jedoch zu den ortsüblichen Konditionen weiterzugeben, verlangte er von seinen Untermietern 962 Euro Kaltmiete – fast das Doppelte seiner eigenen Miete und deutlich oberhalb der durch die Mietpreisbremse zulässigen Grenze.

Die Vermieterin kündigte daraufhin den Mietvertrag und verlangte die Räumung. Während das Amtsgericht die Kündigung zunächst für unwirksam hielt, bestätigte das Landgericht Berlin deren Wirksamkeit. Nun befasst sich der BGH mit der Frage, ob die Gewinnerzielungsabsicht des Mieters den Tatbestand einer unzulässigen, gewerblichen Nutzung erfüllt.

Gewinnerzielungsabsicht = gewerbliche Tätigkeit

Die Rechtsprechung stellt klar: Eine Untervermietung darf nicht zur Einnahmequelle auf Kosten des Vermieters werden. Wer durch überhöhte Untermieten Gewinn erzielen will, überschreitet den Rahmen des mietvertraglich geschuldeten Gebrauchs. In solchen Fällen liegt keine bloße Wohnraumnutzung mehr vor, sondern eine der Gewinnerzielung dienende gewerbliche Tätigkeit. Diese berechtigt den Vermieter regelmäßig zur Kündigung.

Der BGH knüpft damit an eine lange Tradition an – schon das Reichsmietengesetz von 1922 hatte vor steigenden Untermieten gewarnt. Der aktuelle Fall zeigt: Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bleibt die Grenze zwischen zulässiger Untervermietung und unzulässiger Gewinnerzielung scharf zu ziehen.

Fazit

Mieter, die ihre Wohnung untervermieten wollen, sollten unbedingt die Zustimmung des Vermieters einholen und die zulässigen Mietpreisgrenzen einhalten. Andernfalls riskieren sie die Kündigung ihres Mietvertrages. Vermieter können sich auf die Rechtsprechung des BGH stützen, wenn eine Untervermietung in Wahrheit einer gewerblichen Gewinnerzielung dient.