BFH: Steuerbarer Veräußerungsgewinn bei rechtswidrig bewohntem Gartenhaus

Urteil vom 26.10.2021 - Az: IX R 5/21

Der Kläger in diesem Verfahren war Eigentümer eines Grundstücksanteils in einem Kleingartengelände. Auf dem Anteil des Klägers befindet sich ein Gartenhaus, dessen Bau dem früheren Eigentümer 1967 unter der Auflage genehmigt worden war, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf. Trotzdem war der Kläger seit 2014 unter der Adresse der Kleingartenanlage gemeldet. Ende 2014 veräußerte er seinen Miteigentumsanteil. Den Kaufpreis berücksichtigte das Finanzamt im Einkommenssteuerbescheid für 2015 als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. Es wies darauf hin, dass ein unbebautes Grundstück nicht eigenen Wohnzwecken iSd. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG dienen könne. In seinem Einspruch hiergegen machte der Kläger unter Vorlage von Fotos geltend, dass das Grundstück mit einem beheizbaren Bungalow bebaut sei, den er zu Wohnzwecken nutzte. Der Einspruch blieb ohne Erfolg.

Das Finanzgericht wies die Klage ab. Der Kläger hätte nicht nachweisen können, dass das Gartenhaus rechtlich geeignet war, es dauerhaft zu bewohnen. Das dauernde Wohnen in einer Kleingartenanlage widerspricht einerseits dem Zweck einer solchen Anlage und ist nach Bundeskleingartengesetz nicht erlaubt. Damit stelle das Bewohnen des Gartenhauses des Klägers eine baurechtswidrige Nutzung dar, sodass § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht erfüllt sei. 

Der BFH hob dieses Urteil in der Revision auf. Das Tatbestandsmerkmal „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ setze voraus, „dass eine Immobilie zum Bewohnen dauerhaft geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird.“ Die Nutzung als Hauptwohnung ist dagegen nicht Voraussetzung. Daher werden von § 23 EStG auch Zweit- oder Ferienwohnungen umfasst. Nach Meinung der Bundesfinanzrichter sprechen Sinn und Zweck des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG dafür, dass auch baurechtswidrige Nutzungen wie vorliegend in den Anwendungsbereich der Norm fallen. Demnach soll die Regelung verhindern, dass Veräußerungsgewinne bei Aufgabe eines Wohnsitzes ungerechtfertigt besteuert werden. Dieser Zweck sei auch bei baurechtswidriger Nutzung erfüllt. Entscheidend sei, dass das Objekt tatsächlich, nicht rechtlich, dazu geeignet ist, „Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen.“ Daher sei die latente Gefahr eines Einschreitens der Baubehörde gegen die baurechtswidrige Nutzung unschädlich. Die anderslautende Rechtsprechung des BFH zu § 10e EStG sei aufgrund des unterschiedlichen Zwecks der Norm vorliegend nicht einschlägig.  

28.03.2022