Eigenbedarfskündigung und Gesundheitsrisiken: Wann muss ein Gericht genauer hinschauen?
Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet nicht automatisch, dass ein Mieter die Wohnung tatsächlich verlassen muss. Es könnte ein sogenannter Härtefall vorliegen. Besonders wichtig wird das, wenn ein Umzug erhebliche gesundheitliche Folgen für den Mieter oder einen in der Wohnung lebenden Angehörigen haben könnte.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 07.07.2026 (VIII ZR 277/25) erneut klargestellt: Werden erhebliche gesundheitliche Gefahren eines Umzugs konkret geschildert und durch fachärztliche Unterlagen gestützt, darf ein Gericht diese Behauptungen nicht einfach als vorgeschoben abtun. Das Gericht muss die gesundheitlichen Folgen in der Regel durch einen Sachverständigen überprüfen lassen. Das bedeutet allerdings nicht, dass ein ärztliches Attest automatisch dazu führt, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Ebenso wenig erhält der Mieter dadurch automatisch ein dauerhaftes Bleiberecht.
Worum ging es in dem Fall?
Die Mieter lebten bereits seit dem Jahr 2004 in der Wohnung. Seit 2021 wohnte dort außerdem die inzwischen etwa 90 Jahre alte Mutter der Mieterin. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf einen gesundheitlichen Härtefall, die Mutter litt unter anderem an Demenz und Depressionen. Ein Umzug könne ihren Gesundheitszustand massiv verschlechtern und es bestehe die Gefahr, dass sie sich das Leben nehme. Zur Unterstützung ihrer Argumentation legten die Mieterfachärztliche Stellungnahmen vor.
Trotzdem gaben sowohl das örtliche Amtsgericht als auch anschließend das zuständige LG der Räumungsklage der Vermieter statt. Die Gerichte hielten insbesondere die behauptete Suizid-gefahr für nicht glaubwürdig. Deshalb erschien es ihnen nicht notwendig, einen medizinischen Sachverständigen einzuschalten. Dabei berücksichtigten sie auch eine frühere Aussage der Mieterin, die Familie wäre ausgezogen, wenn sie eine geeignete Ersatzwohnung gefunden hätte. Für die Gerichte passte diese Aussage nicht zu der späteren Behauptung, ein Umzug sei aus gesundheitlichen Gründen überhaupt nicht möglich. Der BGH sah das anders.
Die Entscheidung des Landgerichts hinsichtlich des Härteeinwands hob der BGH auf und verwies den Fall zurück. Nach Auffassung des BGH wurde der Anspruch der Mieter auf rechtliches Gehör verletzt. Wenn Mieter eine erhebliche Gesundheitsgefahr konkret schildern und diese durch fachärztliche Stellungnahmen untermauern, darf ein Gericht nicht allein aufgrund eigener Einschätzung entscheiden, dass die Behauptungen unglaubwürdig oder vorgeschoben seien. Diese Frage muss regelmäßig sachverständig geklärt werden.
Fazit
Der BGH stärkt mit seiner Entscheidung die Rechte von Mietern, die sich bei einer Eigenbedarfskündigung auf ernsthafte gesundheitliche Gefahren berufen. Werden erhebliche gesundheitliche Folgen eines Umzugs konkret beschrieben und fachärztlich gestützt, muss ein Gericht diesen Vortrag ernst nehmen und gegebenenfalls durch einen Sachverständigen überprüfen lassen.
Für private Vermieter kann das zusätzliche Zeit, Kosten und Unsicherheit bedeuten. Gleichzeitig stellt die Entscheidung klar, dass ein ärztliches Attest nur der Ausgangspunkt der weiteren Prüfung ist. Ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt und wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt werden muss, bleibt eine Frage des jeweiligen Einzelfalls.
