Baupreise: Neubauten lohnen sich für private Eigentümer kaum noch
Haus & Grund Deutschland hat eine aktuelle Studie präsentiert. Diese zeigt deutlich: Die Preise für Bauleistungen und Grundstücke steigen hierzulande seit Jahren wesentlich stärker als die allgemeine Inflation. Parallel dazu wachsen die gesetzlichen Anforderungen an Neubauten kontinuierlich.
Die Studie verdeutlicht die Folgen für private Immobilieneigentümer: Unter den heutigen Rahmenbedingungen rechnet sich der Bau kleiner Mehrfamilienhäuser in einigen Regionen kaum noch. Die Analyse von 17 Beispielprojekten ergab, dass private Bauherren Nettokaltmieten zwischen 14,84 und 36,16 Euro pro Quadratmeter verlangen müssten, um eine realistische Nettomietrendite von vier Prozent zu erreichen. Diese Rendite wurde gewählt, weil sie einer rechnerischen Amortisationszeit von rund 25 Jahren entspricht.
Laut der Vermieterbefragung 2025 sind Eigentümer von Mehrfamilienhäusern im Median 64 Jahre alt und halten ihre Objekte seit etwa 18 Jahren. Daraus folgt: Der Kauf erfolgt typischerweise um das 46. Lebensjahr herum. Bis zum Renteneintritt mit 67 Jahren bleiben damit realistisch nur rund 21 Jahre zur Refinanzierung – also weniger Zeit als die theoretisch angesetzten 25 Jahre.
Besonders aufschlussreich ist die zusätzliche Analyse, bei der die aufgrund der Baukosten erforderlichen Mieten für Neubauten des Jahres 2022 mit den ortsüblichen Vergleichsmieten aktueller Mietspiegel verglichen wurden. In sechs von elf Fällen lagen die wirtschaftlich notwendigen Mieten mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete. Damit wären sie nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietwucher) rechtlich unzulässig – obwohl die Vermieter damit lediglich ihre Kosten decken würden.
Für private Eigentümer bedeutet das: Wer kostendeckend vermieten will, riskiert, sich formal ordnungswidrig zu verhalten. Das geltende Mietrecht berücksichtigt die massiven Kostensteigerungen nicht ausreichend und bringt insbesondere kleine Vermieter in eine schwierige Lage.
Während große Wohnungsunternehmen durch lange Abschreibungszeiträume und umfangreiche Portfolios auch geringere Renditen verkraften, müssen private Eigentümer ihre Investitionen innerhalb von etwa 25 Jahren absichern – nicht selten handelt es sich dabei um einen wesentlichen Baustein der Altersvorsorge.
Wer nur ein einzelnes Mehrfamilienhaus besitzt, kann Verluste nicht durch andere Objekte ausgleichen. Genau diese Gruppe – die rund zwei Drittel des Mehrfamilienhausbestands in Deutschland ausmacht – ist unter den aktuellen Rahmenbedingungen besonders gefährdet.