Zinsbindung läuft aus

Wenn der günstige Immobilienkredit ausläuft: Haus & Grund Bremen warnt vor erheblichen Mehrbelastungen

Die zehnjährigen Zinsbindungen aus der Niedrigzinsphase enden. Für Eigentümer in Bremen und Bremerhaven kann das Ende ihrer bisherigen Zinsbindung zu einer erheblichen finanziellen Belastungsprobe werden. Wer 2016 ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen hat, muss jetzt die Finanzierung der verbliebenen Schulden zu deutlich veränderten Bedingungen regeln. Auch in den kommenden Jahren laufen weitere Zinsbindungen aus der Niedrigzinsphase aus. Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. ruft deshalb dazu auf, bestehende Kreditverträge rechtzeitig zu prüfen und die Anschlussfinanzierung aktiv vorzubereiten.

„Die niedrigen Zinsen haben damals vielen Menschen den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ermöglicht. Auch Modernisierungen ließen sich zu sehr günstigen Konditionen finanzieren. Doch die günstige Monatsrate war nur für die vereinbarte Zinsbindung gesichert – nicht automatisch bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens“, erklärt Ingmar Vergau, Geschäftsführer von Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. „Wer jetzt noch eine hohe Restschuld hat, kann mit einer monatlichen Mehrbelastung von mehreren Hundert Euro konfrontiert werden. Bei knapp kalkulierten Finanzierungen kann das bis zur Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz und zum Verlust des Eigentums führen.“

Während Immobilienkredite vor zehn Jahren teilweise zu Zinssätzen um ein Prozent erhältlich waren, müssen Eigentümer bei einer Anschlussfinanzierung inzwischen mit erheblich höheren Konditionen rechnen. Aktuelle Marktberichte nennen für zehnjährige Darlehen durchschnittliche Zinsen von knapp 4,5 Prozent. Der individuell angebotene Zinssatz hängt unter anderem von der Bonität, dem Immobilienwert, der verbleibenden Darlehenssumme und der gewählten Zinsbindung ab.

Besonders groß kann die Belastung werden, wenn ursprünglich eine geringe anfängliche Tilgung vereinbart wurde. Eine Tilgung von einem Prozent sorgte zusammen mit dem niedrigen Zins für eine überschaubare Monatsrate. Sie führte aber auch dazu, dass nach zehn Jahren noch ein erheblicher Teil des Kredits zurückzuzahlen ist.

Wie stark sich dies auswirken kann, zeigt eine Modellrechnung: Bei einem ursprünglichen Darlehen von 250.000 Euro, einem Sollzins von 1,2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent beträgt die gleichbleibende Monatsrate rund 458 Euro. Nach zehn Jahren verbleiben ohne Sondertilgungen noch rund 223.450 Euro Restschuld. Damit sind weiterhin knapp 90 Prozent des ursprünglich aufgenommenen Darlehens offen.

„Zehn Jahre lang zuverlässig seine Rate gezahlt zu haben, bedeutet bei einer niedrigen Anfangstilgung leider nicht, dass der Kredit bereits wesentlich abgetragen ist“, sagt Vergau. „Genau darin liegt die Gefahr: Der deutlich höhere Anschlusszins trifft auf eine Restschuld, die noch immer sehr hoch sein kann.“

Bei einer zu finanzierenden Restschuld von 200.000 Euro wird der Unterschied besonders deutlich:

Der Anstieg von 1,2 auf 4,0 Prozent bedeutet bei gleicher Restschuld zunächst rund 467 Euro zusätzliche Zinsen monatlich. Bei 4,5 Prozent sind es 550 Euro monatlich beziehungsweise rechnerisch 6.600 Euro jährlich, bezogen auf die zu Beginn bestehende Restschuld. Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil.

Bei gleicher anfänglicher Tilgung von zwei Prozent würde sich die Monatsrate im dargestellten Vergleich von rund 533 Euro auf 1.000 bis 1.083 Euro erhöhen. Die Berechnung vergleicht dieselbe Restschuld zu unterschiedlichen Zinssätzen. Sie stellt keine Gegenüberstellung mit der tatsächlichen bisherigen Vertragsrate eines bestimmten Eigentümers dar. Diese hängt insbesondere von der ursprünglichen Darlehenssumme und der damals vereinbarten Tilgung ab.

„550 Euro mehr im Monat allein für Zinsen sind für viele Haushalte keine Ausgabe, die sich nebenbei auffangen lässt“, betont Vergau. „Hinzu kommen die laufenden Lebenshaltungskosten, die Bewirtschaftung der Immobilie und notwendige Rücklagen für Reparaturen. Auch private Vermieter können dadurch unter erheblichen Druck geraten, wenn die bisherigen Einnahmen die gestiegenen Finanzierungskosten nicht mehr decken.“

Haus & Grund Bremen empfiehlt Eigentümern, sich möglichst, bereits zwölf bis achtzehn Monate vor dem Ende der Zinsbindung, mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Wer weniger Zeit hat, sollte jetzt aktiv werden.

Am Anfang stehen drei Fragen: Wann endet die Zinsbindung genau? Wie hoch ist die Restschuld zu diesem Zeitpunkt? Welche monatliche Rate ist unter den heutigen Einkommens- und Ausgabenverhältnissen dauerhaft tragbar?

„Warten Sie nicht darauf, dass Ihre Bank Ihnen kurz vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot schickt“, rät Vergau. „Gehen Sie frühzeitig ins Gespräch, lassen Sie sich verschiedene Varianten berechnen und holen Sie Vergleichsangebote ein. Auch mit der bisherigen Bank sollte über die Konditionen verhandelt werden.“

Schon wenige Zehntelprozentpunkte können sich deutlich auswirken. Bei 200.000 Euro Restschuld bedeutet ein um 0,3 Prozentpunkte niedrigerer Zinssatz zu Beginn eine rechnerische Zinsersparnis von 600 Euro im Jahr. Bei einem möglichen Bankwechsel sollten allerdings auch die damit verbundenen Kosten berücksichtigt werden.

Neben dem Zinssatz sind die Dauer der Zinsbindung, die Tilgung, mögliche Tilgungsänderungen und vertragliche Sondertilgungsrechte wichtig. Entscheidend ist eine Finanzierung, die langfristig zum Haushalt und zur Immobilie passt.

Eigentümer mit verfügbaren Rücklagen sollten prüfen, ob sie die Restschuld durch Sondertilgungen während der bestehenden Finanzierung oder durch eine Teilrückzahlung zum vereinbarten Zinsbindungsende reduzieren können. Dabei sind die jeweiligen Vertragsbedingungen und Fristen zu beachten.

Wer die Anschlussfinanzierung beispielsweise von 200.000 Euro auf 180.000 Euro verringern kann, zahlt bei einem Sollzins von 4,5 Prozent zu Beginn rechnerisch 900 Euro weniger Zinsen pro Jahr. Das entspricht 75 Euro im Monat. Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent sinkt die neue Monatsrate durch den geringeren Darlehensbetrag um insgesamt rund 108 Euro.

„Sondertilgungen können ein wirksamer Hebel sein. Trotzdem sollte niemand seine gesamten Rücklagen aufbrauchen“, erklärt Vergau. „Ein finanzieller Puffer für Reparaturen, unerwartete Ausgaben und persönliche Notlagen bleibt notwendig.“ 

Auch für den neuen Vertrag sollten Sondertilgungsrechte und Möglichkeiten zur Anpassung der Tilgung geprüft werden. Eine niedrigere Tilgung kann zwar die Monatsrate verringern, verlängert aber die Rückzahlung und kann die gesamten Zinskosten erhöhen. Sie ist deshalb sorgfältig gegen die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung abzuwägen.

Für Eigentümer, deren Zinsbindung erst später endet, kann außerdem ein Forward-Darlehen infrage kommen. Damit lassen sich Anschlusskonditionen im Voraus vereinbaren. Allerdings können Aufschläge anfallen; zudem bleibt der Kreditnehmer grundsätzlich auch dann an die Vereinbarung gebunden, wenn die Marktzinsen später sinken.

Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn sich seit dem Kreditabschluss die persönlichen Verhältnisse verändert haben – etwa durch den Renteneintritt, eine Trennung, Krankheit oder ein geringeres Haushaltseinkommen. Dann kann die höhere Anschlussrate auf einen ohnehin kleiner gewordenen finanziellen Spielraum treffen.

„Wer erkennt, dass die künftige Rate kaum zu tragen sein wird, sollte das sofort ansprechen und sich unabhängige Unterstützung holen“, sagt Vergau. „Je früher Eigentümer mit ihrer Bank nach einer tragfähigen Lösung suchen, desto größer ist die Chance, Handlungsmöglichkeiten zu erhalten. Zahlungsrückstände sollten möglichst gar nicht erst entstehen.“

Haus & Grund Bremen warnt zugleich davor, die Anschlussfinanzierung allein auf die Hoffnung bald wieder sinkender Zinsen zu stützen. „Niemand kann zuverlässig vorhersagen, wann und in welchem Umfang die Zinsen wieder zurückgehen“, so Vergau. „Eine Finanzierung muss auch unter den vereinbarten neuen Bedingungen tragbar sein. Unser Appell lautet deshalb: Kreditunterlagen jetzt hervorholen, Restschuld feststellen, die neue Belastung ehrlich berechnen und mit den Banken verhandeln. Wer früh handelt, verschafft sich Zeit und Spielraum, um sein Eigentum zu sichern.“