Wohnraum erhalten statt Erben belasten

Haus & Grund Bremen fordert Steuerfreiheit für privat vermietete Wohnimmobilien und die Weitergabe des Familienheims – Senat soll sich im Bundesrat für Reform einsetzen

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, übernimmt Verantwortung: für die Instandhaltung, für notwendige Modernisierungen und bei vermieteten Immobilien auch für das Zuhause anderer Menschen. Der Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. fordert deshalb eine grundlegende Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Privat vermietete Wohnimmobilien sollen vollständig steuerfrei übertragen werden können. Gleiches muss für die Weitergabe selbst genutzter Wohnimmobilien an nahe Angehörige gelten – unabhängig davon, wie diese das Haus oder die Wohnung anschließend nutzen.

„Ein geerbtes Haus ist kein frei verfügbares Bankguthaben. Das Vermögen steckt in Mauern, Dach und Heizung. Wenn zusätzlich zu Reparaturen und laufenden Verpflichtungen Erbschaftsteuer bezahlt werden muss, kann das Familien finanziell überfordern“, erklärt Ingmar Vergau, Geschäftsführer vom Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. „Wir brauchen Rahmenbedingungen, unter denen die nächste Generation Wohnraum erhalten und weiter vermieten kann.“

Ob Bremer Reihenhaus, Eigentumswohnung oder kleines Mehrfamilienhaus in Bremerhaven: Privates Immobilieneigentum verbindet die eigene Altersvorsorge mit Verantwortung für den Wohnungsbestand. Beide Städte sind zugleich stark auf Mietwohnungen angewiesen. Nach dem Zensus 2022 waren in der Stadt Bremen 61,6 Prozent und in Bremerhaven 65,9 Prozent der Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet.

Die wirtschaftlichen Voraussetzungen unterscheiden sich allerdings. Die im Zensus 2022 ermittelte durchschnittliche Nettokaltmiete betrug in Bremen 7,75 Euro je Quadratmeter, in Bremerhaven 5,58 Euro. „Gerade in Bremerhaven stehen vergleichsweise niedrigen Mieteinnahmen erhebliche Ausgaben für Handwerker, Baustoffe und Gebäudetechnik gegenüber. Eine Dachsanierung wird nicht entsprechend günstiger, weil ein Haus weniger Miete einbringt“, betont Vergau. „Eine zusätzliche Steuerbelastung beim Generationenwechsel kann den Spielraum für notwendige Investitionen weiter einengen.“

Neben einer möglichen Erbschaftsteuer können Kosten für die Nachlassabwicklung, steuerliche Beratung und gegebenenfalls ein Wertgutachten entstehen. Hinzu kommen bestehende Darlehen, laufende Bewirtschaftungskosten und notwendige Reparaturen. Müssen Miterben ausgezahlt werden, kann weiterer Finanzierungsbedarf entstehen.

„Wer eine vermietete Immobilie übernimmt, erbt auch die nächste Heizungsreparatur, die anstehende Fassadensanierung und die Verantwortung gegenüber den Mietern“, sagt Vergau. „Geld, das für eine Steuerzahlung oder einen dafür aufgenommenen Kredit gebraucht wird, fehlt für den Erhalt des Hauses. Im ungünstigen Fall entsteht Verkaufsdruck.“

Nicht jede Immobilienerbschaft führt zu einer Steuerzahlung. Entscheidend sind unter anderem Verwandtschaftsverhältnis, Freibeträge, Nachlassverbindlichkeiten und mögliche Steuerbefreiungen. Der für begünstigte vermietete Wohnimmobilien vorgesehene Bewertungsabschlag von zehn Prozent reicht nach Auffassung von Haus & Grund jedoch nicht aus, um den Generationenwechsel verlässlich zu erleichtern.

Auch beim selbst genutzten Wohneigentum fordert Haus & Grund eine grundlegende Änderung. Die Steuerbefreiung für ein geerbtes Familienheim setzt bei Ehepartnern und Kindern unter weiteren Voraussetzungen grundsätzlich eine unverzügliche Selbstnutzung und deren Fortführung über zehn Jahre voraus.

„Wer aus Bremen oder Bremerhaven wegen seines Berufs weggezogen ist, kann nach dem Tod der Eltern nicht ohne Weiteres seinen Lebensmittelpunkt verlagern“, erklärt Vergau. „Auch familiäre Verpflichtungen oder notwendige Umbauten können einem Einzug entgegenstehen. Trotzdem sollte das Elternhaus innerhalb der Familie steuerfrei weitergegeben werden können.“

Ob die Angehörigen selbst einziehen, das Haus vermieten oder später verkaufen, müsse ihre Entscheidung bleiben. „Wenn das Elternhaus vermietet wird, bleibt es als Wohnraum erhalten. Das verdient Anerkennung und darf steuerlich nicht zum Nachteil werden.“

Haus & Grund Bremen fordert die vollständige Befreiung privat vermieteter Wohnimmobilien von der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die steuerfreie Übertragung selbst genutzter Wohnimmobilien auf nahe Angehörige ohne anschließende Selbstnutzungsverpflichtung. Zugleich müsse die Benachteiligung kleiner privater Vermieter gegenüber großen Wohnungsbeständen beendet werden, die unter bestimmten Voraussetzungen als Betriebsvermögen steuerlich begünstigt übertragen werden können.

„Der Bremer Senat muss sich im Bundesrat für diese Reform einsetzen“, fordert Vergau. „Wer bezahlbaren Wohnraum, Investitionen in bestehende Gebäude und private Eigentumsbildung stärken will, muss auch die Weitergabe an die nächste Generation erleichtern. Bremen und Bremerhaven brauchen Eigentümer, die ihre Häuser erhalten können – und Kinder, die diese Verantwortung übernehmen wollen.“