Gartenbenutzung
Wann ein Garten als mitvermietet gilt – und wann nicht.
Ohne eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gehört ein Garten grundsätzlich nur bei einem Einfamilienhaus automatisch zum Mietobjekt. In einem Mehrfamilienhaus besteht ein Nutzungsrecht am Garten dagegen nur dann, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt wurde, erklärt Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Der Garten gilt daher nur bei einer entsprechenden vertraglichen Regelung als mitvermietet.
Erlaubt der Vermieter die Gartennutzung lediglich aus Gefälligkeit und gibt es keine ausreichenden Hinweise darauf, dass der Mietvertrag entsprechend ergänzt wurde, kann diese Erlaubnis jederzeit widerrufen werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Nutzung ausdrücklich gestattet oder lediglich durch längeres Dulden hingenommen wurde. Auch von einem Leihvertrag kann in einem solchen Fall nicht ausgegangen werden, da hierfür ein erkennbarer vertraglicher Bindungswille erforderlich wäre.
Wird die Gartennutzung jedoch über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos und ohne Widerspruch durch den Vermieter geduldet, kann dies als stillschweigende Erweiterung des Mietvertrags angesehen werden, betont Kirchhoff. In diesem Fall kann das Nutzungsrecht am Garten weder durch eine gesonderte Kündigung entzogen werden, da dies eine unzulässige Teilkündigung darstellen würde, noch darf hierfür nachträglich ein zusätzliches Entgelt verlangt werden.
Maßgeblich für die rechtliche Bewertung bleiben jedoch stets die jeweiligen Umstände des konkreten Einzelfalls.