Keine Gleichbehandlung von Bankbürgschaften mit Barkautionen (BGH, Urteil vom 14. Mai 2025, Az. VIII ZR 256/23)

Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) eine wichtige Entscheidung für Mieterinnen und Mieter getroffen: Wer eine vereinbarte Bankbürgschaft als Mietkaution nicht rechtzeitig vorlegt, kann nicht automatisch fristlos gekündigt werden – zumindest nicht nach § 569 Abs. 2a BGB.

Worum ging es?
Ein Mieter hatte mit seiner Vermieterin vereinbart, die Kaution in Form einer Bankbürgschaft zu stellen. Diese Bürgschaft blieb jedoch aus. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos – gestützt auf § 569 Abs. 2a BGB. Die zentrale Rechtsproblematik liegt in der Auslegung des § 569 Abs. 2a BGB, der Vermietern das Recht zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses einräumt, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. 

Die Entscheidung:

Der BGH stellte klar, dass diese Regelung nur für Mietsicherheiten gilt, die in Form eines teilbaren Geldbetrags, wie einer Barkaution, geleistet werden müssen. Der BGH argumentierte, dass eine Bankbürgschaft nicht unter den Begriff "Sicherheitsleistung" im Sinne des § 569 Abs. 2a BGB fällt, da sie nicht als Geldbetrag geleistet wird und somit nicht die gleiche betragsmäßige Berechnung des Rückstands ermöglicht. Zudem betonte der BGH, dass die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aufweist, was ebenfalls gegen die Anwendung auf Bankbürgschaften spricht.Der Sinn und Zweck des § 569 Abs. 2a BGB besteht darin, Vermietern eine klare Handhabe gegenüber Mietern zu geben, die ihre Zahlungspflichten zu Beginn des Mietverhältnisses nicht erfüllen. Die Regelung ist speziell auf die Nichtzahlung der Barkaution durch den Mieter ausgerichtet.

Fazit

Zusammenfassend bedeutet das Urteil, dass Vermieter bei einem Verzug des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft nicht das Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB haben.

Stattdessen kann der Vermieter folgende Schritte in Betracht ziehen:

1. Zurückbehaltungsrecht: Der Vermieter hat ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht und muss die Wohnung erst überlassen, wenn die Bürgschaft in voller Höhe erbracht ist.

2. Ordentliche Kündigung: Der Vermieter kann unter Umständen nach Abmahnungeine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aussprechen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

3. Außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB: Der Vermieter kann das Mietverhältnis ggf. außerordentlich, unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, nach Abmahnung kündigen.