Immobilienverkauf: Warum die Zeit zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübergang klare Regeln braucht
Der notarielle Kaufvertrag ist unterschrieben, der Kaufpreis vereinbart und der Verkauf der Immobilie damit vermeintlich abgeschlossen. Doch bis der Käufer tatsächlich Eigentümer wird, vergehen häufig noch mehrere Wochen oder sogar Monate. In dieser Zeit muss die Immobilie weiterhin verwaltet werden. Gerade bei vermieteten Immobilien und Eigentumswohnungen können dadurch erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken entstehen. Wer seine Immobilie verkauft, sollte deshalb bereits im Kaufvertrag klare Vereinbarungen für diese Übergangszeit treffen.
Mit der Unterschrift beim Notar ist noch nicht alles erledigt
Wer eine Immobilie verkauft, geht häufig davon aus, dass mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags die wesentlichen Entscheidungen getroffen sind. Tatsächlich beginnt damit aber zunächst eine Übergangsphase, die rechtlich keineswegs unproblematisch ist.
Denn der Käufer wird nicht bereits durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags Eigentümer. Hierfür bedarf es grundsätzlich der Einigung über den Eigentumsübergang und der Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB).
Davon zu unterscheiden ist der im Kaufvertrag regelmäßig vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Dieser erfolgt häufig bereits mit vollständiger Kaufpreiszahlung und damit vor der eigentlichen Eigentumsumschreibung.
Es können folglich drei unterschiedliche Zeitpunkte bestehen: der Abschluss des Kaufvertrags, die wirtschaftliche Übergabe der Immobilie und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Gerade in dieser Zwischenzeit stellt sich die Frage, wer noch welche Entscheidungen über die Immobilie treffen darf und wer deren wirtschaftliche Folgen tragen muss.
Viele notarielle Kaufverträge enthalten ausführliche Regelungen zur Kaufpreiszahlung, zur Übergabe und zur Verteilung laufender Kosten. Weitaus weniger Beachtung findet dagegen mitunter die Frage, wie der Verkäufer die Immobilie bis zum endgültigen Eigentumsübergang verwalten darf.
Dabei können gerade hier Entscheidungen getroffen werden, die den Käufer langfristig binden oder den wirtschaftlichen Wert der Immobilie erheblich beeinflussen.
Wohnungseigentum: Wer darf noch über Sanierungen und Kosten entscheiden?
Besonders deutlich wird die Problematik beim Verkauf einer Eigentumswohnung.
Bei einem gewöhnlichen Weiterverkauf bleibt der Verkäufer grundsätzlich bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er besitzt damit regelmäßig weiterhin das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Käufer den Kaufpreis bereits vollständig bezahlt und die Wohnung wirtschaftlich übernommen hat. Besonderheiten gelten insbesondere beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG).
Für den Käufer kann diese Situation erhebliche Folgen haben.
Man stelle sich vor, eine Eigentumswohnung wird im Frühjahr verkauft. Die Eigentumsumschreibung soll jedoch erst einige Monate später erfolgen. In der Zwischenzeit findet eine Eigentümerversammlung statt.
Auf der Tagesordnung stehen die Sanierung des Daches, der Austausch der Heizungsanlage oder die Modernisierung der Aufzüge. Die Kosten können sich auf mehrere Hunderttausend Euro belaufen.
Der Verkäufer ist weiterhin stimmberechtigt und entscheidet über Maßnahmen mit, deren wirtschaftliche Auswirkungen möglicherweise erst nach der Übergabe oder Eigentumsumschreibung eintreten.
Der Käufer hingegen hat bei einem gewöhnlichen Weiterverkauf noch kein eigenes Stimmrecht, obwohl ihn die Folgen solcher Beschlüsse später erheblich treffen können.
Das betrifft nicht nur größere Sanierungsmaßnahmen. Auch Beschlüsse über Sonderumlagen, die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln, den Wirtschaftsplan oder bauliche Veränderungen können erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Deshalb sollte bereits im notariellen Kaufvertrag geregelt werden, wie der Verkäufer sein Stimmrecht während der Übergangszeit auszuüben hat.
Denkbar ist beispielsweise eine Vereinbarung, wonach der Verkäufer bei bestimmten Beschlussgegenständen nur nach vorheriger Zustimmung des Käufers abstimmen darf.
Eine solche Regelung sollte insbesondere größere Instandsetzungsmaßnahmen, kostenintensive bauliche Veränderungen, Sonderumlagen und Änderungen der Kostenverteilung umfassen.
Noch weitergehend kann vereinbart werden, dass der Verkäufer den Käufer unverzüglich über Einladungen zu Eigentümerversammlungen informiert, ihm sämtliche Beschlussunterlagen übermittelt und ihm gegebenenfalls eine Stimmrechtsvollmacht erteilt, soweit dies rechtlich zulässig ist.
Dabei muss allerdings zwischen dem Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft und den vertraglichen Pflichten zwischen Käufer und Verkäufer unterschieden werden.
Eine kaufvertragliche Verpflichtung zur vorherigen Abstimmung führt nicht automatisch dazu, dass eine entgegen dieser Verpflichtung abgegebene Stimme gegenüber der Eigentümergemeinschaft unwirksam wäre.
Auch darf eine solche Regelung nicht dazu führen, dass die ordnungsmäßige Verwaltung der Gemeinschaft blockiert wird. Notwendige und unaufschiebbare Maßnahmen müssen weiterhin möglich bleiben.
Entscheidend ist daher eine sorgfältige Vertragsgestaltung, die sowohl die Interessen des Käufers als auch die fortbestehenden Rechte und Pflichten des Verkäufers berücksichtigt.
Ebenso wichtig ist eine eindeutige Regelung darüber, wer im Innenverhältnis für Sonderumlagen und sonstige beschlossene Kosten aufzukommen hat. Denn der Zeitpunkt der Beschlussfassung, die Fälligkeit einer Zahlung und der wirtschaftliche Übergang der Wohnung müssen nicht zusammenfallen.
Vermietete Immobilien: Der Verkäufer kann den Käufer langfristig binden
Ähnliche Probleme ergeben sich beim Verkauf vermieteter Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser.
Nach § 566 BGB gilt der bekannte Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete.“
Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang grundsätzlich in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Dabei übernimmt er nicht nur die ursprünglich schriftlich vereinbarten Vertragsbedingungen, sondern muss grundsätzlich auch wirksame spätere Vereinbarungen berücksichtigen.
Genau hierin liegt eine häufig unterschätzte Gefahr.
Denn bis zum Eigentumsübergang bleibt der Verkäufer grundsätzlich Vermieter und kann weiterhin mietvertragliche Vereinbarungen treffen.
So könnte der Verkäufer beispielsweise nach Unterzeichnung des Kaufvertrags mit einem Mieter vereinbaren, dass die Miete für mehrere Jahre nicht erhöht werden darf.
Ebenso denkbar wäre ein vertraglicher Kündigungsausschluss oder eine Vereinbarung, wonach auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet wird.
Gerade die letztgenannte Konstellation kann für den Käufer besonders problematisch sein.
Hat dieser die Immobilie beispielsweise erworben, um sie künftig selbst oder durch Familienangehörige zu nutzen, kann eine entsprechende Vereinbarung seine ursprüngliche Planung erheblich beeinträchtigen.
Zwar sieht § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung vor. Ein wirksam vereinbarter Kündigungsverzicht kann diese Möglichkeit jedoch einschränken oder ausschließen. Unabhängig davon können gesetzliche Kündigungssperrfristen, insbesondere nach § 577a BGB, zu beachten sein.
Auch vermeintlich kleinere Absprachen können weitreichende Folgen haben: die dauerhafte Überlassung zusätzlicher Gartenflächen, die Einräumung weiterer Nutzungsrechte, die Genehmigung baulicher Veränderungen oder die Veränderung von Betriebskostenvereinbarungen.
Solche Vereinbarungen können den wirtschaftlichen Wert der Immobilie beeinflussen und unter Umständen auch für den späteren Eigentümer verbindlich sein.
Daher sollte der Verkäufer bereits im Kaufvertrag verpflichtet werden, ab dessen Abschluss keine neuen Mietverträge abzuschließen und bestehende Mietverhältnisse ohne vorherige Zustimmung des Käufers weder zu ändern noch zu ergänzen.
Das betrifft insbesondere Mietreduzierungen, Kündigungsverzichte, zusätzliche Nutzungsrechte und sonstige Vereinbarungen mit langfristigen Auswirkungen.
Gleichzeitig sollte geregelt werden, wie mit notwendigen Maßnahmen der laufenden Mietverwaltung umzugehen ist.
Denn selbstverständlich muss der Verkäufer bis zur Übergabe weiterhin berechtigt und verpflichtet bleiben, dringende Reparaturen zu veranlassen, Schäden abzuwenden und seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen.
Es geht also nicht darum, die Verwaltung der Immobilie vollständig stillzulegen. Vielmehr sollen solche Entscheidungen unterbleiben, die über eine ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung hinausgehen und die Interessen des Käufers wesentlich beeinträchtigen können.
Auch hier gilt: Ein Zustimmungsvorbehalt im Kaufvertrag schützt den Käufer nicht zwangsläufig davor, dass eine vom Verkäufer dennoch wirksam mit einem Mieter geschlossene Vereinbarung rechtliche Wirkung entfaltet. Der Käufer kann dann gegebenenfalls nur Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.
Umso wichtiger ist eine klare und rechtlich belastbare Vertragsgestaltung.
Auch die laufende Verwaltung sollte ausdrücklich geregelt werden
Die Problematik beschränkt sich keineswegs auf Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietverhältnisse.
Auch beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines sonstigen Grundstücks können während der Übergangszeit Entscheidungen erforderlich werden.
Beispielsweise kann eine größere Reparatur notwendig werden, ein Versicherungsfall eintreten oder eine behördliche Anordnung zu erfüllen sein.
Hier stellt sich regelmäßig die Frage, wer die Maßnahme veranlassen darf, wer informiert werden muss und wer die entstehenden Kosten trägt.
Sinnvoll sind deshalb vertragliche Regelungen, die zwischen gewöhnlichen Verwaltungsmaßnahmen, dringenden Erhaltungsmaßnahmen und außergewöhnlichen Entscheidungen unterscheiden.
Während die laufende Verwaltung grundsätzlich fortgesetzt werden muss, sollten Entscheidungen mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen möglichst im gegenseitigen Einvernehmen getroffen werden.
Dabei sind auch eindeutige Informationspflichten von Bedeutung.
Der Käufer sollte rechtzeitig erfahren, wenn beispielsweise größere Schäden auftreten, Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft angekündigt werden oder Mieter wesentliche Veränderungen des Mietverhältnisses verlangen.
Umgekehrt benötigt auch der Verkäufer Rechtssicherheit. Er sollte wissen, welche Maßnahmen er weiterhin eigenständig vornehmen darf und wann er die Zustimmung des Käufers einholen muss.
Klare Regelungen schützen daher beide Vertragsparteien.
Nicht jede Standardregelung im Kaufvertrag reicht aus
Notarielle Kaufverträge enthalten regelmäßig bereits Bestimmungen zur Übergabe, zur Lastenverteilung und zum Zustand der Immobilie.
Daraus sollte jedoch nicht geschlossen werden, dass damit automatisch sämtliche Fragen der Verwaltung während der Übergangsphase ausreichend geregelt sind.
Gerade bei vermieteten Immobilien, größeren Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sollte genau geprüft werden, ob der Vertragsentwurf den konkreten Besonderheiten des Verkaufs gerecht wird.
Wichtig ist dabei auch, dass entsprechende Regelungen nicht erst nach Abschluss des Kaufvertrags besprochen werden.
Denn nachträgliche Ergänzungen können rechtliche und praktische Schwierigkeiten verursachen und unter Umständen eine erneute notarielle Beurkundung erfordern.
Wer besondere Vereinbarungen zur Verwaltung der Immobilie benötigt, sollte diese deshalb möglichst bereits vor dem Beurkundungstermin mit dem Notar abstimmen.
Unser Rat: Den Immobilienverkauf rechtzeitig rechtlich begleiten lassen
Ein Immobilienverkauf ist nicht allein eine Frage des Kaufpreises. Ebenso wichtig ist, was in der Zeit zwischen Vertragsunterzeichnung und endgültigem Eigentumsübergang geschieht.
Gerade in dieser Phase können Entscheidungen getroffen werden, die erhebliche finanzielle Auswirkungen haben oder die Nutzungsmöglichkeiten des Käufers langfristig einschränken.
Deshalb empfehlen wir unseren Mitgliedern, den Entwurf eines notariellen Kaufvertrags rechtzeitig vor der Beurkundung auch unter dem Gesichtspunkt der weiteren Immobilienverwaltung überprüfen zu lassen.
Besonders bei vermieteten Objekten und Eigentumswohnungen sollte geklärt werden, welche Verpflichtungen der Verkäufer während der Übergangszeit übernimmt, welche Entscheidungen zustimmungspflichtig sein sollen und wie mögliche Kostenrisiken verteilt werden.
Die rechtliche Beratung kann dabei helfen, besondere Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Regelungen mit dem beurkundenden Notar abzustimmen.
Denn eines sollte beim Immobilienverkauf nicht vergessen werden: Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag endet die Verantwortung des Verkäufers noch nicht. Erst klare vertragliche Regelungen sorgen dafür, dass die Zeit bis zum endgültigen Eigentumsübergang für beide Seiten möglichst rechtssicher gestaltet.
Martin Rathsack
Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)
