Mietrecht

Mietpreisbremse in Bayern erneut verlängert

Auch in Bayern wurde die sogenannte Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 verlängert. Der Bundesgesetzgeber hat die Bundesländer ermächtigt, per begründeter Verordnung diejenigen Gebiete zu bestimmen, in denen aufgrund eines angespannten Wohnungsmarktes die Regelungen der Mietpreisbremse eingreifen sollen. In Bayern ist das die sogenannte Mieterschutzverordnung. Die Neufassung trat am 1. Januar 2026 in Kraft und sieht erneut eine Ausweitung der als „angespannter Wohnungsmarkt“ eingestuften Gebiete vor. Künftig wird die Mietpreisbremse in 285 statt wie bisher in 208 bayerischen Kommunen gelten. Die Liste der betroffenen Städte und Gemeinden finden Sie hier verlinkt.

Was ist die Mietpreisbremse?

Als Mietpreisbremse werden die sogenannten Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn bezeichnet. Diese Vorschriften sehen für bestimmte Gebiete vor, dass der Mietzins bei einer Neuvermietung lediglich zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Ausnahmen der Regel:

• Höhere Vormiete: Lag die vorherige Miete bereits ein Jahr vor Abschluss des neuen Mietvertrags über der Mietpreisbremse, kann der Vermieter diese Miete weiterhin verlangen.
• Modernisierung: Falls der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Vertragsschluss eine Modernisierung durchgeführt hat, kann er die ortsübliche Miete um die (fiktive) Modernisierungsmieterhöhung erhöhen. Die Berechnung stellt sich wie folgt dar:
  ortsübliche Miete (ohne Berücksichtigung der Modernisierung) + 10 % + Modernisierungsumlage (acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten). = neue Miete.
• Erstvermietung nach umfassender Sanierung: Bei einer umfassenden Sanierung der Wohnung ist der Vermieter für die erste Neuvermietung nach der Maßnahme nicht an die Mietpreisbremse gebunden. 
• Neubauten: Für Neubauten gilt eine ähnliche Regelung: Wenn die Wohnung zum ersten Mal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird, ist sie von der Mietpreisbremse befreit.

Informationspflichten des Vermieters:

Vermieter, die von einer der oben geschilderten Ausnahmen Gebrauch machen möchten, müssen den Mieter vor Vertragsschluss darüber informieren. Diese Information muss beispielsweise angeben, dass die vorherige Miete bereits ein Jahr vor dem aktuellen Vertragsschluss die nun vereinbarte Höhe hatte und daher die Ausnahme von der Mietpreisbremse gilt.

Unterlassene Information führt dazu, dass sich der Vermieter nicht auf die höhere Miete berufen kann und automatisch auf die Mietpreisbremse zurückfällt. Wenn die Information zu einem späteren Zeitpunkt im laufenden Mietverhältnis nachgeholt wird, kann der Vermieter erst zwei Jahre später die erhöhte Miete verlangen. Falls der Vermieter lediglich die falsche Form der Information gewählt hat, beispielsweise mündlich anstatt schriftlich, gilt die höhere Miete ab dem Zeitpunkt der korrekten Information. Daher wird empfohlen, den Hinweis auf die höhere Miete bereits im Mietvertrag vor der Unterschriftenzeile anzubringen.

Auswirkungen auf Bestandsmieten:

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Neuvermietungen. Dennoch gelten in den in der bayerischen Mieterschutzverordnung genannten Kommunen auch für Bestandsmieten verschärfte Vorschriften. So darf die Miete bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent steigen (statt regulär 20 Prozent). Außerdem gilt eine verlängerte Wartefrist von zehn Jahren für die Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer Wohnung, die nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.