Jan F. Nilges, Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)
Keine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Wohnungsabnahme oder Schlüsselübergabe
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Viele Vermieter sind verunsichert, wenn Mieter teilweise schon Wochen vor Ende des Mietvertrages die Schlüssel einfach in den Briefkasten werfen oder die Mieter bereits die Übergabe der Wohnung wünschen. Insoweit stellen sich die Vermieter die Frage, ob sie mit der Schlüsselannahme oder der Abnahme der Wohnung bereits das Mietverhältnis beenden und somit der Mieter auch von seiner Pflicht der Mietzahlungen entbunden ist.
Tatsächlich ist dies nicht der Fall. Das Mietverhältnis ist erst mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet. Soll dieser Zeitpunkt vorverlagert werden, bedarf es eines Mietaufhebungsvertrages zwischen den Parteien. D.h. Vermieter und Mieter müssen sich darüber einig sein, dass das Mietverhältnis bereits zu einem früheren Zeitpunkt beendet sein soll. Verträge können zwar auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, hierfür reicht es aber nicht aus, wenn der Vermieter auf Wunsch des Mieters bereits deutlich vor dem Ende des Mietverhältnisses eine Wohnungsabnahme durchführt (vgl. auch LG Wuppertal, Urteil vom 05.11.2015 - 9 S 69/15).
Auch wenn der Vermieter nach dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten, dem Mieter nicht darauf hinweist, dass er hierin keine Beendigung des Mietverhältnisses sieht, wird nicht konkludent ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Insoweit sind an den Bindungswillen für einen konkludenten Mietaufhebungsvertrag hohe Anforderungen zu stellen. Diesbezüglich muss der Vermieter durch weiters Verhalten, wie beispielsweise der Rückzahlung der Kaution deutlich machen, dass er das Mietverhältnis ebenfalls für beendet ansieht.
Um Missverständnisse und streitige Auseinandersetzungen mit dem Mieter in diesem Zusammenhang zu vermeiden, bietet es sich an, von vornherein schriftlich (z.B. im Übergabeprotokoll) festzuhalten, dass durch die vorzeitige Übergabe der Wohnung das Mietverhältnis nicht beendet wird.
Dies erleichtert in einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Beweisführung.
