Wenn die Wohnung kleiner ist als vereinbart

Marco K. ist Mitglied in einem Ortsverein von Haus & Grund Niedersachsen. Er ist Eigentümer eines Mehrparteienhauses. Eine Dachgeschosswohnung vermietet er an Sabine G. Zuvor hatte er die Wohnung in einer Zeitungsanzeige mit einer Größe von etwa 76 Quadratmetern beworben.

Vor Abschluss des Mietvertrags übergab Marco K. seiner neuen Mieterin eine Wohnflächenberechnung. Darin war die Wohnfläche mit 76,45 Quadratmetern angegeben. Im Mietvertrag selbst ist keine Wohnfläche angegeben.

Erst Jahre später stellt Sabine G. fest, dass die Wohnung deutlich kleiner ist als angegeben: Ein Sachverständiger ermittelt eine tatsächliche Wohnfläche von rund 60 Quadratmetern. Die Wohnung ist damit etwa 22 Prozent kleiner als angegeben. Sabine G. verlangt deshalb einen Teil der schon gezahlten Miete zurück. Außerdem möchte sie erreichen, dass sie auch künftig nur noch eine entsprechend niedrigere Miete zahlen muss.

Das Amtsgericht gibt ihr weitgehend recht. Marco K. legt Berufung ein und hat zunächst Erfolg: Das Landgericht entscheidet, dass die Wohnfläche nicht verbindlich vereinbart worden sei, weil der Mietvertrag keine Angaben dazu enthält.

Der Bundesgerichtshof sieht das anders. Eine Wohnfläche könne auch dann verbindlich vereinbart sein, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag steht. Entscheidend sei, dass Marco K. der Mieterin vor Vertragsabschluss eine konkrete Wohnflächenberechnung übergeben hatte. Deshalb seien beide Seiten erkennbar von einer Wohnfläche von rund 76 Quadratmetern ausgegangen. Diese Angabe wurde damit stillschweigend Teil des Mietvertrags. Der Bundesgerichtshof stellt klar: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Größe ab, können Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Da die Wohnung rund 22 Prozent kleiner ist als vereinbart, liegt ein Mietmangel vor. Sabine G. darf die Miete mindern.

Die Klage hat damit vollständig Erfolg. Marco K. muss die Kosten des Verfahrens tragen. ROLAND Rechtsschutz übernimmt die Prozess- und Anwaltskosten abzüglich der vereinbarten Selbstbeteiligung.