Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?

Eigentümer E baut seine Gewerbeeinheit zu zwei Wohneinheiten um. Diese liegen in einem Ort, in welchem grundsätzlich die Mietpreisbremse gilt. Im Rahmen des Umbaus entkernt er die Einheit vollständig. Es werden mehrere Wände entfernt. Sanitäre Einrichtungen, Elektrik, Küche und Fußböden werden komplett neu angelegt. Er vermietet eine der Wohnungen an den Mieter M. Nach etwa einem Jahr rügt M eine entgegen den Vorschriften der Mietpreisbremse überhöhte Miete, da nach seiner Ansicht keine umfassende Modernisierung vorliegt. Er verklagt den E auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. 

Das Amtsgericht Lichtenberg gab dem E in seinem Urteil vom 08.04.2026 (Az. 7 C 529/25) recht. Es gelte die Ausnahme von der Mietpreisbremse gem. § 556 f Satz 2 BGB, da es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gehandelt habe. Für eine umfassende Modernisierung bedürfe es eines wesentlichen Bauaufwandes (Kostenkriterium). Dies sei der Fall, wenn die Modernisierungskosten mindestens etwa 1/3 der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Herstellungskosten erreichen würden, was vorliegend vorläge. 

Außerdem müsse die Wohnung qualitativ mit einem Neubau gleichgestellt (Zustandskriterium) und in mehreren wesentlichen Belangen, wie z. B. Sanitär, Heizung, Fenster, Boden, Elektrik oder energetische Eigenschaften verbessert worden sein. Durch die hohen Investitionen und die Verbesserung in den vorgenannten Bereichen habe der E insgesamt eine mit einem Neubau vergleichbare Wohnung hergestellt. Auch die weiteren Kriterien seien deutlich erfüllt. Ein Anspruch auf Rückzahlung habe der M daher nicht.