BGH: Zur Nichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten
Urteil v 06.03.2025 - Az.: I ZR 138/24
Wann ein Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage vorliegt, hat der BGH in dieser Entscheidung konkretisiert.
Die Klägerin, eine Maklerin, schloss mit den Beklagten eine Courtagevereinbarung ab. Auf Grundlage ihrer Vermittlung erwarben die Beklagten eine Immobilie, bestehend aus einem Einfamilienhaus mit Anbau und Garage. Die Klägerin war zuvor von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden, wobei eine abweichende Provisionsregelung vereinbart wurde. Das Landgericht wies die Klage der Maklerin auf Zahlung der Maklerprovision ab. Auch die Berufung vor dem Oberlandesgericht blieb erfolglos. Der Anspruch auf Provision wurde als unbegründet angesehen, da der Vertrag gemäß § 656c BGB unwirksam sei. Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin weiterhin ihr Ziel, die Provision einzufordern.
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, die den Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB für nichtig erklärt hatte. Der Grund für die Unwirksamkeit lag in der Tatsache, dass die Klägerin nicht, wie gesetzlich vorgeschrieben, von beiden Seiten - der Ehefrau des Verkäufers und den als Verbraucher agierenden Käufern - eine Provision in identischer Höhe vereinbart hatte. Das Gericht definierte den Begriff des Einfamilienhauses, wenn für den Makler bei Vertragsabschluss erkennbar ist, dass das Objekt primär den Wohnbedürfnissen eines einzelnen Haushalts dient. Diese Zweckbestimmung wird durch den Gesamteindruck des Objekts bestimmt. Unschädlich für diese Einordnung sind untergeordnete Nutzungsmöglichkeiten wie eine Einliegerwohnung oder ein geringfügiger gewerblicher Bereich. Im konkreten Fall wurde ein Büroanbau, der ein Fünftel der Gesamtfläche ausmachte, als unerheblich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus erachtet. Weiterhin stellte das Gericht klar, dass die Anwendbarkeit des § 656c BGB nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass im vorliegenden Fall die Ehefrau des Verkäufers und nicht dieser selbst den Maklerauftrag erteilt hatte. Obwohl der Wortlaut der Norm nur den Vertragsschluss zwischen Makler und den Kaufvertragsparteien regelt, ist eine analoge Anwendung auf Fälle, in denen ein Dritter anstelle einer Kaufvertragspartei den Maklervertrag abschließt, geboten. Diese Auslegung entspricht dem Schutzzweck der Norm, Verbraucher vor einer unangemessenen Überwälzung von Maklerkosten zu bewahren, unabhängig davon, wer formal den Maklervertrag unterzeichnet.