LG Berlin: Unwirksame Vereinbarung einer Indexmiete
Urteil v. 13.01.2025 Az.: 63 S 138/24
In einem Mietvertrag legten die Parteien unter §16 ("Sonstige Vereinbarungen") Folgendes fest: "Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gemäß §557b BGB." Diese Klausel war die letzte vor den Unterschriften unter dem Mietvertrag. Die Vermieterin erhöhte daraufhin die Miete basierend auf dieser Regelung. Die Mieter hingegen hielten die Klausel für überraschend und unwirksam und beantragten die Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung – mit Erfolg.
Die Klausel wurde als sogenannte "überraschende Klausel" eingestuft und ist damit unwirksam. Eine Vertragsklausel kann insbesondere dann überraschend sein, wenn sie an einer unerwarteten Stelle im Vertrag platziert wird oder in einem Abschnitt erscheint, in dem der Vertragspartner sie nicht vermuten würde. Dies kann dazu führen, dass die Klausel den Erwartungen des Vertragspartners widerspricht. Zwar ist grundsätzlich jede Vertragsbestimmung von gleicher Bedeutung, doch ihre Platzierung kann dennoch eine Rolle spielen, wenn sie sich thematisch nicht in den erwarteten Kontext einfügt.
In diesem Fall wurde die Klausel nicht unter §3 des Mietvertrags aufgeführt, der laut Überschrift "Miete und Nebenkosten" regelt, sondern unter §16 "Sonstige Vereinbarungen". Dieser Abschnitt befasst sich jedoch nicht mit materiellen Mietpflichten, sondern beispielsweise mit der formellen Gültigkeit des Mietvertrags und der Kommunikation zwischen den Parteien. Die Regelung der Miethöhe an dieser Stelle wirkt daher überraschend und unpassend, da sie nicht unter "Sonstige Vereinbarungen" erwartet werden kann. Falls die Indexmiete nicht bereits unter den Bestimmungen zur Miethöhe hätte aufgenommen werden sollen, wäre zumindest eine eindeutige Hervorhebung an einer anderen Stelle im Vertrag erforderlich gewesen – etwa durch eine eigene Überschrift wie "§17 – Indexmietvereinbarung" oder eine ähnliche Kennzeichnung.
Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot gemäß §307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sie verweist lediglich auf §557b BGB, ohne dessen Inhalt näher zu erläutern. Eine solche bloße Paragraphenangabe ist insbesondere in Verbraucherverträgen problematisch, da es dem Vertragspartner möglich sein muss, die Bedeutung der Klausel ohne juristische Beratung zu verstehen. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind in der Regel unwirksam, wenn sie für Verbraucher schwer verständlich sind. Im vorliegenden Fall fehlt etwa ein Hinweis auf den konkreten Mechanismus der Preisanpassung, insbesondere auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Dieser Index bildet jedoch die einzige zulässige Grundlage für eine Indexmietvereinbarung in Wohnraummietverträgen.