Das Gebäudeenergiegesetz 2024

Das müssen Eigentümer ab 2024 beim Heizen beachten.

 

Zum 01.01.2024 tritt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Durch das Gesetz für erneuerbares Heizen will die Bundesregierung den Umstieg auf klimafreundliches Heizen vorantreiben.

Stellt man ab dem 01.01.2024 einen Bauantrag, muss bei einem Neubau im Rahmen eines Neubaugebietes eine Heizung mit der Nutzung von 65 % erneuerbarer Energie eingebaut werden. Für alle anderen Gebäude gelten großzügige Übergangsfristen und verschiedene technologische Möglichkeiten. Das Ziel der Bundesregierung ist es bis 2045 klimaneutral zu sein, dafür muss Deutschland unabhängig von fossilem Brennstoff werden. Erstmal sollen funktionierende Geräte nicht ausgetauscht werden, jedoch bis Ende 2044 müssen alle mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungen stillgelegt werden.

Damit Eigentümer ihre Gebäude mit dem vorgeschriebenen 65 % erneuerbarer Energien beheizen, stehen verschiedene Optionen zur Verfügung:

• Anschluss an ein Wärmenetz
• Einbau einer Wärmepumpe mit Wärmequelle Luft, Erdreich oder Wasser
• Einbau einer Biomasseheizung insb. Öl- oder Holzheizungen
• Einbau einer Gasheizung unter Nutzung von grünen Gasen oder Wasserstoff
• Einbau einer Hybridheizung
• Einbau einer Stromdirektheizung in gut gedämmten Häusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn der Eigentümer selbst darin wohnt

Duldungspflicht für Mieter

Den Mieter trifft eine erweiterte Duldungspflicht, das bedeutet, dass der Mieter bislang nur eine Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB) oder Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) dulden musste, wenn die Heizungsanlage defekt war. Also wenn nicht mehr sichergestellt werden konnte, dass die Wohnung ausreichend beheizt werden kann. Nach der Neufassung des § 555b BGB – neu muss der Mieter die entsprechenden Maßnahmen dulden, sofern es sich um eine Maßnahme zur Einhaltung der Vorgaben nach dem GEG handelt.

Mieterhöhung

Wird eine Heizungsanlage erneuert bzw. ausgetauscht, ist es dem Vermieter möglich, einen Teil der entstandenen Kosten auf die Miete umzulegen. Hierbei hat der Vermieter ein Wahlrecht, sofern die unterschiedlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Modernisierungsmieterhöhung

Hierfür muss es sich um eine energetische Modernisierung handeln. Eine ausführliche Erläuterung zur Modernisierungsmieterhöhung steht als Leitfaden auf unserer Homepage zum Download zur Verfügung.

Energetische Modernisierung bedeutet, dass durch die Maßnahme Endenergie nachhaltig eingespart wird oder dass durch den Einbau einer Heizungsanlage gemäß dem GEG.

Erfüllt die neue Heizungsanlage die 65 % Vorgaben des GEG, dürfen die Kosten nur zu 100 % in Ansatz gebracht werden, wenn die Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von 2,5 erreicht. Dieser Wert beschreibt das Verhältnis von zugeführter Energie zu erzeugter Energie. Problematisch ist dies vor allem in unsanierten oder nur bedingt sanierten Gebäuden. Dabei ist der Einbau einer Wärmepumpe häufig die einzige Möglichkeit die Voraussetzungen des GEG zu erfüllen, jedoch ist ein effizienter Betrieb oftmals nicht möglich. Die Jahresarbeitszahl muss durch ein Fachunternehmen bestimmt werden. Wird eine Jahresarbeitszahl von 2,5 nicht erreicht, dürfen nur 50 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten angesetzt werden. Von diesen Modernisierungskosten können dann 8 % auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Mieterhöhung nach Förderung

Zum 01.01.2024 wurde eine weitere Möglichkeit für den Vermieter geschaffen, die entstanden Kosten auf die Miete umzulegen. Hierfür muss die Heizungsanlage die Vorgaben des GEG erfüllen und ein öffentlicher Zuschuss beantragt werden. Wichtig für die Mieterhöhung gem. § 559e BGB ist, dass die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erfüllt sind und der Vermieter die zur Verfügung gestellten Drittmittel auch tatsächlich in Anspruch genommen hat. Berücksichtigt werden muss, dass hier nur die Kosten der Heizungsanlage und nicht die Kosten des gesamten Systems aus Erzeugung, Speicherung, Verteilung und Übergabe der Wärme fallen, anzusetzen sind. Allerdings kann dann die Miete um 10 % der nach der Förderung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Erhaltungskosten sind durch einen 15-prozentigen Abzug pauschal zu berücksichtigen.

Berechnung der Mieterhöhung im „vereinfachten Verfahren“

Es besteht weiterhin die Möglichkeit eines vereinfachten Verfahrens zur Berechnung der Mieterhöhung. Sind die Voraussetzungen des GEG erfüllt, kann der Vermieter die Berechnung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren durchführen. Dieses Verfahren findet aber nur Anwendung bei Maßnahmen, die Kosten in Höhe von 10.000 Euro nicht übersteigen. Eine ausführliche Erläuterungen hierzu finden sich im Leitfaden für Modernisierungsmieterhöhungen.

Kappungsgrenze

Seit dem 01.01.2019 gilt eine absolute Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen. Zu beachten ist zudem die neu eingeführte Grenze. Diese besagt, dass im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden darf. Unter diese neu eingeführte Kappungsgrenze fallen aber nur Heizungsanlagen, welche die Anforderungen des GEG erfüllen. Hier werden alle Kosten zusammengefasst, die zum Einbau aufgewendet wurden. Nicht berücksichtigt werden Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Einbau stehen, wie etwa die Leitungen. Dort gilt weiterhin der Grenzwert von monatlich 3 Euro pro Quadratmeter bzw. 2 Euro, sofern die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Kappungsgrenze darf im Ergebnis nicht überschritten werden, auch nicht, wenn mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Führt der Vermieter mehrere Maßnahmen durch, bspw. den Einbau einer Wärmepumpe, den Wechsel der bisherigen Heizkörper gegen Fußbodenheizung, darf die Mieterhöhung niemals mehr als 3 bzw. 2 Euro pro Quadratmeter übersteigen.

Die 50-Cent-Grenze gilt innerhalb der bisherigen Kappungsgrenze. Zu unserem Beispiel: Wenn in den letzten sechs Jahren schon Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, ist zunächst diese Kappungsgrenze zu beachten. Wurde die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft, ist eine Mieterhöhung nicht mehr möglich. Ist der Betrag noch nicht ausgeschöpft, können maximal 0,50 Euro umgelegt werden.

Da es an einer Übergangsvorschrift mangelt, gilt diese Regelungen für alle Modernisierungsmieterhöhungen, die dem Mieter ab dem 01.01.2024 zugehen.

Härteeinwand

Nicht außer Acht gelassen werden darf der Härteeinwand des Mieters. Denn eine Mieterhöhung ist nicht zu rechtfertigen, sofern diese für den Mieter, unter Würdigung sämtlicher Umstände, eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Wann dies der Fall sein wird, ist bislang, nach Einführung der neuen Kappungsgrenze, noch nicht höchstrichterlich festgestellt worden. Dies bleibt abzuwarten.

Index- und Staffelmiete

Während der Laufzeit einer Indexmiete sind Modernisierungsmieterhöhungen nur zulässig, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die auf Umständen beruhen, die er nicht zu vertreten hat, § 557b Abs. 2 S. 2 BGB. Das hat zur Folge, dass eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn eine Maßnahme durchgeführt wird, bevor entsprechende Wärmepläne der Gemeinde vorliegen, um zum Beispiel ein höheres Förderungsmittel in Form eines „Geschwindigkeitsbonus“ zu erhalten. Der Sinn dahinter ist fraglich, insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber eine Klimaneutralität bis 2045 erreichen will.

Heizkosten- und Betriebskostenverordnung

Die GEG-Novelle hat ihren Niederschlag auch in der Heizkosten- und Betriebskostenverordnung gefunden. Der für die Wärmeerzeugung verbrauchte Strom gehört nun ausdrücklich zu den Kosten der Heizungsanlage.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Bis auf die Regelungen zur Gasetagenheizung enthält das GEG keine Vorschriften für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das GEG verkennt hier, dass ein Großteil der Heizungen in Wohnanlagen betrieben wird. Dennoch betrifft die Gemeinschaft der Eigentümer die vorgenannte Materie auch. Denn da sie die Zentralheizung betreibt, können alle damit zusammenhängenden Pflichten von den Wohnungseigentümern nur einheitlich erfüllt werden unter Beachtung des § 9a Abs. 2 WEG. Nach neuerer verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung wäre somit auch eine öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme möglich.

In Gemeinschaften mit einem Verwalter ist das Procedere klar, ohne Verwalter wird es mühsam. Der Verwalter muss, die sich stellenden Fragen vorbereiten und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorlegen. Was in Gemeinschaften ohne Verwalter zu geschehen hat, lässt das GEG offen. In der Gesetzesbegründung geht man wie selbstverständlich davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter hat. Hier muss man in der Praxis ohne rechtliche Struktur und Absicherung tätig werden. Rechtlich bedeutet dies, dass alle Verträge wegen der völlig unpraktikablen Gesamtvertretung von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu unterzeichnen sind. Selbst in Eilfällen soll nach herrschender Meinung aus § 18 Abs. 3 WEG keine Vertretungsmacht geben. Dieser besagt, dass jeder Eigentümer berechtigt ist, zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens für das gemeinschaftliche Eigentum, Maßnahmen zu treffen.

 

Abschließend bleibt zu sagen, dass man gespannt sein darf wie sich die Rechtsprechung hierzu entwickeln wird. Gerade im Hinblick auf die Wohnungseigentümergemeinschaften scheint es eine sehr streitige Materie zu werden.

Dennoch ist es aus Sicht von Haus & Grund schön zu sehen, dass die Stellungnahmen unsererseits ihren Niederschlag gefunden haben.