Bundesverwaltungsgericht Zur Annahme eines faktischen Kerngebiets

Urteil v. 20. Mai 2025 - Az.: 4 C 2.24

Liegt in der unmittelbaren Umgebung eines Baugrundstücks eine Wohnnutzung vor, die mehr als nur geringfügig ist, kann nicht von einem faktischen Kerngebiet ausgegangen werden. Dies widerspricht nämlich der Systematik der Baunutzungsverordnung. Das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig entschieden.
Die Klägerin beantragte einen Bauvorbescheid, um ein Geschäftsgebäude in der Innenstadt der Beklagten als Spielhalle nutzen zu dürfen. Die Gemeinde lehnte den Antrag ab, auch der Widerspruch blieb erfolglos. Vor dem Verwaltungsgericht hatte die Klägerin jedoch Erfolg: Das Gericht stützte seine Entscheidung auf § 34 Abs. 1 BauGB. Auch das Oberverwaltungsgericht wies die Berufung der Beklagten zurück. Es stellte fest, dass die geplante Nutzung als Vergnügungsstätte nach § 42 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässig sei. Die nähere Umgebung entspreche einem Kerngebiet im Sinne von § 7 BauNVO. Zwar gebe es dort auch eine nicht unerhebliche, wenn auch nachrangige Wohnnutzung, diese stehe der Einordnung als Kerngebiet aber nicht entgegen – selbst wenn sie in diesem Umfang nur durch Festsetzungen eines Bebauungsplans erlaubt wäre.
Das Bundesverwaltungsgericht hob dieses Urteil jedoch auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an die Vorinstanz zurück. Nach seiner Auffassung widerspricht die Annahme des Oberverwaltungsgerichts, dass trotz einer erheblichen Wohnnutzung ein faktisches Kerngebiet vorliege, der Regelungssystematik der Baunutzungsverordnung und § 7 BauNVO. Die Verweisung in § 34 Abs. 2 Satz 1 BauGB auf die §§ 2 ff. BauNVO gilt nur insoweit, wie die Baunutzungsverordnung keine eigenständige planerische Entscheidung der Gemeinde vorsieht. Über die Zulässigkeit von Wohnnutzungen in Kerngebieten – über die dort vorgesehenen Ausnahmen hinaus – soll nach dem Willen des Verordnungsgebers die Gemeinde selbst entscheiden (§ 7 Abs. 2 Nr. 7, Abs. 4 BauNVO). Dieser Planungsvorbehalt darf bei der Bestimmung eines faktischen Kerngebiets nicht übergangen werden. Da noch nicht genügend tatsächliche Feststellungen vorlagen, konnte der Senat die Sache nicht endgültig entscheiden.