BGH: Separate Vermietung von Wohn- und Kellerräumen möglich - Mietpreisbremse findet keine Anwendung auf Kellerräumen

In diesem vom Bundesgerichtshof zu entscheidendem Fall, klagte der Mieter gegen seinen Vermieter auf Rückzahlung von Mietanteilen, weil die vereinbarte Ausgangsmiete seiner Meinung nach oberhalb der nach den Regelungen der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete lag.

Zum Hintergrund: Die Parteien schlossen im Herbst 2015 einen Indexmietvertrag über eine Wohnung mit einer monatlichen Ausgangsmiete von 850 € netto kalt. Die Vormiete betrug 727,50 €. Mit separatem Mietvertrag mietete der Mieter auch einen Kellerraum gegen eine monatliche Nutzungspauschale in Höhe von 79 €. Mit Beginn eines jeden Jahres sollte diese Miete um jeweils 2,5 Prozent steigen. Im April 2016 rügte der Mieter die vereinbarte Miete für Wohnräume und Keller insgesamt wegen Nichtbeachtung der Regelungen der Mietpreisbremse, zahlte zunächst aber vollständig weiter und verlangte die seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Beträge im Februar 2018 zurück. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieter recht. Aus ihrer Sicht handelte es sich um einen einheitlichen Mietvertrag.

Der Bundesgerichtshof hat mit Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 5. Juli 2023 dagegen entschieden, dass die tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit zweier Vereinbarungen spricht, wenn Wohnräume und ein Kellerraum mit separaten Verträgen vermietet werden und hob die Entscheidung auf.

So spräche zwar für die rechtliche Einheit beider Verträge, dass sich die Mieträume und der Keller in einem Gebäude befinden und, dass beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt geschlossen wurden.

Allerdings genügt dies nach Ansicht des BGH nicht aus. Vielmehr spreche neben der tatsächlichen Vermutung sowohl der eindeutige Wortlaut der Verträge als auch die unterschiedlichen Regelungen für zwei selbstständige Vereinbarungen. So sollte sich die monatliche Miete für die Kellerräume um jährlich 2,5 Prozent erhöhen, wohingegen die Miete für die Wohnräume indexiert wurde.

Außerdem hätten die Parteien ein Kündigungsausschluss für die Wohnräume von 2 Jahren vereinbart, wohingegen der Kündigungsausschluss für den Kellerraum 10 Jahre betrug. Zwar sei ein Sonderkündigungsrecht vereinbart worden, wonach der Kellerraummietvertrag ausnahmsweise vorfristig gemeinsam mit den Wohnräumen gekündigt werden konnte. Dieser Umstand allein könne aber die rechtliche Einheit beider Verträge nicht begründen, denn der Vermieter habe mehrfach sehr deutlich gemacht, dass er zwei eigenständige Verträge schließen wolle.

Auf Kellerräume finden die Regelungen der Mietpreisbremse keine Anwendung.