BGH: Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die GdWE beim steckengebliebenen Bau

Urteil v. 27. Februar 2026 - V ZR 219/24

Sachverhalt: Nachdem der ursprünglich beauftragte Bauträger insolvent gegangen war, hatten zwei Sondereigentümer eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf planmäßige Herstellung ihrer nicht fertiggestellten Dachgeschosseinheiten verklagt. Hierzu war die GdWE auch bereits im Jahre 2019 rechtskräftig verurteilt worden. Die klagenden Sondereigentümer und ihre GdWE einigten sich allerdings trotz dieses Urteils nicht auf die Reichweite der Herstellungspflicht. Anders als die GdWE nahmen die Kläger an, dass auch Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale mit Heizkörpern und entsprechenden Zuleitungen erfasst sei. Einen entsprechenden Beschlussantrag lehnte die GdWE im Jahre 2022 ab. Ebenfalls abgelehnt wurde ein Antrag der beiden Sondereigentümer auf Gestattung des Einbaus von insgesamt sechs Dachflächenfenstern. Diese waren in der ursprünglichen Bauplanung noch nicht enthalten gewesen. Hinsichtlich beider Beschlüsse hatten die Kläger nun gerichtliche Ersetzung beantragt.

Entscheidung: Der BGH hat nun zumindest den ersten, auf die Herstellung der Zwischenwände, der Elektroinstallation etc., gerichteten Beschluss ersetzt. Das Landgericht Düsseldorf als Berufungsinstanz hatte die Ersetzung noch versagt. Der zweite beantragte Beschluss wurde an das Landgericht zurückverwiesen. Hier ginge es um eine von der ursprünglich geplanten Erstherstellung abweichende bauliche Maßnahme. Daher komme es darauf an, ob sich die anderen Eigentümer hierdurch nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen. Dabei sei auf das Gebäude als Gesamtes abzustellen, nicht wie vom Landgericht zuvor irrtümlich angenommen das einzelne Bauteil. Hierüber muss das Landgericht nun unter Berücksichtigung der Rechtsansicht des BGH erneut entscheiden.
Hinsichtlich des ersten verweigerten Beschlusses hat der BGH entschieden, es sei nicht praktikabel, strikt zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum zu trennen. Vielmehr sei es sachgerecht, wenn mit der Herstellung der tragenden Teile durch die GdWE auch die Herstellung üblicherweise mit zu errichtender Bauteile beauftragt wird. Schließlich müsse die GdWE in jedem Fall das Gemeinschaftseigentum herstellen. Würde man das strikt von Sondereigentum, wie nicht tragenden Wänden und den darin befindlichen Leitungen trennen, würde das den Bau unnötig behindern. Allerdings seien die Kosten für die Errichtung von Sondereigentum später den entsprechenden Eigentümern aufzuerlegen. Über diese Frage bestand zwischen den Parteien allerdings bislang keine Uneinigkeit. Der BGH führte allerdings aus, dass es, falls dies später strittig würde, hier auf die dingliche Zuordnung ankäme. Zudem kann in Fällen, in denen den Eigentümern gleichwertige Ansprüche gegen einen Bauträger oder Insolvenzverwalter zustehen, keine Errichtung durch die GdWE verlangt werden.

Anmerkung: Für Wohnungskäufer ist die Bauträgerinsolvenz ein Schock, leider aber keine absolute Seltenheit. Der BGH hat für diese Fälle nun eine zentrale Frage geklärt. Die Fertigstellungspflicht im Falle des steckengebliebenen Baus ist im WEG nicht geregelt. Ob in solchen Fällen ein Anspruch gegen die GdWE auf erstmalige Errichtung bzw. Fertigstellung auch von Sondereigentum besteht, war bislang umstritten. Große Teile der Literatur gingen davon aus, dass sich die Fertigstellungspflicht auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt. Dieser Ansicht war auch das Berufungsgericht gefolgt. Der BGH hat nun anders entschieden. So pauschal könne die Abgrenzung nicht vorgenommen werden. Der Senat stellt vor allem die praktische Umsetzung in den Vordergrund. So sei es eben nicht möglich, sich in jedem Fall strikt an die sachenrechtliche Aufteilung zu halten.