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Umwandlungsverbot

Haus & Grund Bayern lehnt Umwandlungsverbot strikt ab!

Im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes plant das Bundesinnenministerium unter anderem die Einführung eines weitreichenden Umwandlungsverbotes von Miet- in Eigentumswohnungen. Nach § 250 BauGB-E soll in diesen Fällen ein Genehmigungsvorbehalt der zuständigen Behörde gelten. Haus & Grund lehnt dieses Vorgehen ab.

Umwandlungsverbot als Instrument der Mangelverwaltung

Das Umwandlungsverbot soll Mieter vor Verdrängung schützen. Dieses Ziel wird aber nicht erreicht. Genauso wie die große Anzahl von staatlichen Eingriffen in das Mietrecht, wie bei der Mietpreisbremse, beim Mietendeckel oder bei den Reformen im Mietspiegelrecht handelt es sich auch bei dem geplanten Umwandlungsverbot um ein Instrument der Mangelverwaltung. Denn eines ist sicher: Neuer günstiger Wohnraum wird dadurch nicht geschaffen. Stattdessen wird der Status Quo seit Jahren beibehalten und den Mietern sowie dem Rest der Öffentlichkeit suggeriert, die Politik habe die Lage im Griff. Dies geschieht auf Kosten der privaten Vermieter und Wohneigentümern in Deutschland.

Doch um den gewünschten Wohnraum zu schaffen ist eines bitter nötig: Die Bautätigkeit muss gefördert werden. Denn nur durch eine Erhöhung des Angebots kann den Immobilienspekulanten, die Wohngebäude zu reinen Veräußerungszwecken aufteilen, die Grundlage hierzu entzogen werden. Diese Geschäftsmodelle sind nämlich lediglich getrieben durch die dynamische Preisentwicklung, gerade in nachgefragten Wohnungsmärkten. Dies ist allerdings nur möglich, wenn Bauland ausgewiesen wird und die Baukosten gesenkt werden. Doch stattdessen werden immer mehr private Wohneigentümer durch immer weitreichendere Einschränkungen aus dem Markt verschreckt. Übrig bleiben dann nur Wohnbaugesellschaften, die mit der Vermietung Gewinn erwirtschaften müssen und dies durch stete Modernisierungen und Mieterhöhungen erreichen.

Auch nach der Umwandlung bleiben die Mietwohnungen erhalten

Der Gesetzesentwurf des Bauministeriums verkennt vollständig, dass Wohnungen auch nach der Umwandlung ein Wohnungseigentum dem Mietmarkt erhalten bleiben. Befragungen von Eigentümern zeigen, dass der Erwerb einer solchen Wohnung zur Selbstnutzung ein völlig untergeordnetes Motiv ist. Darüber hinaus gewährt die geltende Rechtslage bereits jetzt jedem Mieter in Fällen der Umwandlung einen Schutz von mindestens zwölf Jahren.

Überbordende Regulierung stoppen!

Seit Jahren kämpfen private Vermieter mit immer weitreichenderen staatlichen Eingriffen in das Eigentum, wie Mietendeckel, Mietpreisbremse oder die Kürzung der Modernisierungsumlage. Das ist nicht nur nicht sozial und marktwirtschaftlich, sondern stellt auch eine große Gefahr für den Mietmarkt dar.

Erst im Juni 2020 hat die DIV Econ GmbH in einer Studie festgestellt, dass die Regulierungen im Mietrecht zu einem Rückgang der Mieterquote führen wird. So ergibt sich aus der Studie, dass der Mieteranteil der Bevölkerung um 4,5 Prozentpunkte sinken würde, wenn der Berliner Mietendeckel im ganzen Bundesgebiet gelten würde. Hintergrund ist, dass viele Vermieter aufgrund der weitreichenden gesetzlichen Einschränkungen gezwungen werden, die Wohnung nicht mehr zu vermieten oder sie an Selbstnutzer zu verkaufen. Die aktuellen Mieter bleiben dagegen aufgrund der günstigen Umstände in ihrer Wohnung, auch wenn sich ihre Haushaltssituation, beispielsweise durch Nachwuchs oder ein höheres Einkommen, verändert. Beides zusammengenommen ergibt eine Verringerung des Angebots an Mietwohnungen, sodass neue Wohnungssuchende auf den Erwerb von Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung angewiesen sind, was das Angebot nur noch weiter verschlechtert.

Eine klare Linie muss her!

Das derzeitige Vorgehen der Politik ist konfus. Auf der einen Seite will mach bezahlbaren Wohnraum auf dem Mietmarkt schaffen, auf der anderen Seite aber Wohnungseigentum fördern. Doch mit Einschränkungen wie dem Umwandlungsverbot verhindert man Letzteres. Instrumente wie das Baukindergeld oder die Verringerung von Erwerbsnebenkosten werden durch diese Verbote ad absurdum geführt. Denn immerhin gehen mehr als zwei Drittel aller Anträge auf Baukindergeld auf den Erwerb von Bestandswohnungen zurück. Gerade das Umwandlungsverbot bewirkt aber, dass Bestandswohnungen dem Markt entzogen werden. Bereits jetzt ist es für junge Familien schwierig bis unmöglich, geeignetes Wohneigentum zu erwerben. Mangels Maßnahmen zum Bau neuer Wohnungen, bleibt das Angebot unverändert schlecht.

Die Politik muss sich daher auf eine klare Linie verständigen, welche Instrumente zu welchem Zweck eingesetzt werden. Dies ist derzeit nicht erkennbar.

Ausnahme für private Kleineigentümer

Aus den vorgenannten Gründen lehnt Haus & Grund Bayern das Umwandlungsverbot strikt ab und plädiert eindringlich für eine ersatzlose Streichung der Regelung.

Sollte sich dies nicht erfüllen lassen, muss zumindest eine Ausnahmeregelung für private Kleineigentümer geschaffen werden. Zu denken wäre an eine Grenze von elf Wohnungen. Denn diese Eigentümer spekulieren nicht mit Immobilien und teilen Wohngebäude nicht auf, um sie umfassend zu modernisieren, um die Eigentumswohnungen anschließend teuer an den Meistbietenden verkaufen zu können.