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BGH: Zur Auswechslung von Mietern bei Vorliegen einer WG

Urteil vom 27. April 2022 - AZ. VIII ZR 304/21

In diesem Rechtstreit hatten 2013 sechs Mieter mit der Vermieterin einen Mietvertrag über eine Sieben-Zimmer-Wohnung geschlossen. 2017 vereinbarten die Mietparteien per Nachtrag, dass fünf der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheiden, dafür sechs neue Personen hinzukommen. Der Nachtrag sah dabei auch eine Mieterhöhung vor. Einige Monate später wurde in einem zweiten Nachtrag vereinbart, dass einer der neu hinzugekommenen Mieter wieder aus dem Vertrag ausscheidet und das Mietverhältnis mit einem weiteren neuen Mieter fortgesetzt wird. 2019 begehrten die Mieter erneut die Zustimmung der Vermieterin zu einem Austausch von vier Mietern. Dies lehnte die Vermieterin ab. Die angebotenen Tauschmieter lebten zu diesem Zeitpunkt bereits aufgrund von Untermietverhältnissen mit den vier auszugswilligen Mietern in der streitgegenständlichen Wohnung. Die auf Zustimmung zum Mieteraustausch gerichtete Klage hatte vor dem Amtsgericht Erfolg. Das Landgericht wies die Klage in der Berufung ab.

Das Berufungsgericht lehnte einen entsprechenden Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel gegen die Vermieterin ab. Einem Vermieter sei eine solche Pflicht zur Zustimmung auch dann nicht zuzumuten, wenn ihm bei Vertragsschluss bewusst war, dass die Vermietung an eine WG erfolgt. Dies hätte zur Folge, dass die Wohnung „ein für alle Mal“ als WG-Wohnung gewidmet wäre. Dies sei gerade im vorliegenden Fall evident geworden, da der letzte verbliebene Ursprungsmieter durch ein neues WG-Mitglied ersetzt werden sollte. Die Interessen der einzelnen Mitbewohner seien durch die Möglichkeit der Untervermietung hinreichend gewahrt. Eine Zustimmungspflicht aus langjähriger Übung lehnte das Berufungsgericht ab, da die beiden Nachtragsvereinbarungen hierzu keinen Anlass gäben.

Der BGH gab der Argumentation des Berufungsgerichts Recht. Die Bundesrichter stellten zunächst fest, dass der Mietvertrag mit den Mietern als Einzelpersonen geschlossen wurde. Daher bedürfe es zur Vertragsübernahme grundsätzlich einer Vereinbarung zwischen den bisherigen Mietparteien und den neu hinzutretenden Personen bedürfe, die vorliegend genauso wenig existiere, wie eine ausdrückliche mietvertragliche Regelung zum Mieterwechsel.

Ob sich ein Anspruch auf Zustimmung zu zukünftigen Mieterwechseln auch ohne ausdrückliche Regelung ergibt, müsse durch Auslegung bestimmt werden. Daher verbiete es sich, die Zustimmungspflicht des Vermieters allein aus dem Umstand abzuleiten, dass die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet wird, wie es in Teilen der Instanzrechtsprechung und Literatur angenommen werde. Vielmehr müssten die gegenläufigen Interessen der Mietparteien berücksichtigt werden, da die Mieter durch ein Recht auf Zustimmung zum Mieterwechsel gegenüber den gesetzlichen Regelungen erheblich begünstigt würden. Auf der anderen Seite verschlechtert sich die Stellung des Vermieters enorm, da unter anderem seine Dispositionsfreiheit sowie die Möglichkeit der Neuvermietung deutlich eingeschränkt wird.

Außerdem sei nach Meinung des BGH zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich den Mietern obliegt, für eine entsprechende Vertragsgestaltung zu sorgen, die ihnen den gewünschten Mieterwechsel ermöglicht. So gebe es die Möglichkeit, den Mietvertrag mit nur einem Hauptmieter zu schließen, der mit seinen Mitbewohnern Untermietverträge schließt. Ebenso können die Mieter den Mietvertrag als GbR schließen, sodass ein Mieterwechsel im Wege des Gesellschafterwechsels jederzeit möglich wäre. Der erhöhte Organisationsaufwand für die Mieter, seid durch die Gesetzeslage gedeckt, die die Risiken eines grundsätzlich nicht vorgesehenen Mieterwechsel der Mietersphäre zuschreibt.

Hinzu komme, dass allein das Zusammenleben mehrerer Personen sowie die Bezeichnung als WG nichts darüber aussagt, ob nach dem Willen der Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen. „Erst recht muss ein Vermieter, der einen Mietvertrag mit mehreren Mietern abschließt, nicht ohne Weiteres damit rechnen, dass das Zusammenleben der Mieter nicht auf eine gewisse Konstanz und Dauer, sondern auf einen häufigen Wechsel der Bewohner angelegt ist. Etwas anderes komme nur in Betracht, wenn alle Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss davon ausgingen, dass ein häufiger Mieterwechsel notwendig werden wird. Dies kann insbesondere bei einer Vermietung an Studenten der Fall sein. Allerdings müssen diese Umstände dem Vermieter bei Vertragsschluss bekannt sein und er muss sich bewusst und in Kenntnis des zu erwartenden Mieterwechsels für die Vermietung an die WG entscheiden.

Auch auf etwaige Nachtragsvereinbarungen, wie sie vorliegend getroffen wurden, seien diese Grundsätze im Rahmen der Auslegung anzuwenden, um bestimmen zu können, ob sich ein Recht auf Zustimmung für zukünftige Mieterwechsel hieraus ergibt. Allein aus dem Umstand, dass der Vermieter bereits Mieterwechseln zugestimmt hat, sei nicht anzunehmen, dass er an der Person der Mieter kein Interesse habe und deshalb auch mit zukünftigen Fluktuationen einverstanden sei. Hierin könne auch lediglich ein Entgegenkommen an die bisherigen Mieter liegen.

Nach diesen Grundsätzen könne im vorliegenden Rechtstreit kein Recht auf Zustimmung zu den begehrten Mietwechseln angenommen werden. Auch eine konkludent geschlossene Vereinbarung liege nicht vor, da den beiden Nachträgen kein Wille zur zukünftigen Bindung entnommen werden könne. Auch aus den Grundsätzen zu Treu und Glauben ergibt sich nach Meinung des BGH keine andere Einschätzung. Nach bisheriger Rechtsprechung ist hiernach lediglich das Recht des Mietersauf Entlassung aus dem Mietvertrag möglich, sofern dieser einen entsprechenden Nachmieter benennt. Der Wunsch einer WG, bei Auszug eines Mitbewohners einen neuen Mieter aufzunehmen, stellt für sich genommen kein berechtigtes Interesse dar, „das eine Ausnahme von dem Grundsatz der Vertragstreue gebietet.“ Darüber hinaus seien die Mitbewohner durch die Möglichkeit der Untervermietung ausreichend geschützt.

28.06.2022