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BGH: Vertretungsbefugnis des Verwalters im Beschlussmängelverfahren

Urteil vom 11. März 2022 - AZ. V ZR 77/21

In diesem Verfahren hatte die Bauträgerin des Gebäudes die Anlage in Wohnungseigentum aufgeteilt. Als erste Verwalterin stand ihr nach der der Teilungserklärung das Recht zu, bis zum vollständigen Bezug des Objekts einen anderen Verwalter einseitig bis 31.12.2020 zu bestimmen. Die Klägerin wurde im Januar 2019 als Eigentümerin der Wohnung Nr. 5 im Grundbuch eingetragen. Im April 2019, als das Objekt noch nicht vollständig bezogen war, bestimmte die Bauträgerin eine neue Hausverwaltung als Verwalterin der WEG und schloss mit ihr einen Verwaltervertrag. Im Juni 2019 fand eine von der neuen Verwalterin einberufene Wohnungseigentümerversammlung statt, auf der unter anderem Beschlüsse über den Wirtschaftsplan 2019 und über die Instandhaltungsrücklage 2019 gefasst wurden. In der Ladung war dagegen eine entsprechende Beschlussfassung für 2020 angekündigt worden. Die Klägerin erhob daraufhin Beschlussmängelklage. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Berufungsgericht änderte das Urteil ab und wies die Klage ab.

Das Berufungsgericht hielt die Klage für zulässig, da der Prozessbevollmächtigte der Hausverwaltung wirksam bevollmächtigt werden konnte. Zwar sei diese nicht Verwalterin gewesen, da die Bauträgerin nach Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft nicht mehr befugt war, einseitig einen neuen Verwalter zu bestellen. Zum Schutz des Rechtsverkehrs müssten die von der Hausverwaltung vorgenommenen Maßnahmen als wirksam behandelt werden. Auch die Beschlüsse seien wirksam, da sich zum einen die unwirksame Bestellung nicht auf die gefassten Beschlüsse ausgewirkt habe. Zum anderen habe auch die fehlende Ankündigung der Beschlussfassung für das Jahr 2019 keine Auswirkung, da alle stimmberechtigten Eigentümer anwesend waren, die darüber hinaus alle maßgeblichen Unterlagen erhalten haben.

Der BGH gab dieser Ansicht Recht. Sie wiesen darauf hin, dass die Aufhebung eines Bestellungsbeschlusses analog § 47 FamFG nicht zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften führt, die der Verwalter im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen hat. Dies sei ein Bedürfnis des Verkehrsschutzes. Ein solches Bedürfnis bestehe auch für den vorliegenden Fall, in dem die Bestellung von vornherein unwirksam ist. „Denn jedenfalls für ein Beschlussmängelverfahren, in dem die Wirksamkeit der einseitigen Bestellung des Verwalters durch den teilenden Eigentümer im Streit steht, ist der Verwalter als berechtigt anzusehen, die beklagten übrigen Wohnungseigentümer gemäߧ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG aF zu vertreten“. Dies sei auch im Interesse des Klägers, da der Verwalter sonst von Anfang nicht Zustellungsvertreter gewesen wäre und es somit vorliegend bereits an einer wirksamen Klagezustellung gefehlt hätte.

Auch die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse weisen nach Meinung der Bundesrichter keine Mängel auf. Zwar sei die Hausverwaltung nicht befugt gewesen, die Versammlung einzuberufen, da die Bauträgerin sie nach Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft nicht mehr hatte einseitig bestellen dürfen. Die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung sei insofern unwirksam. Trotzdem stehe außer Frage, dass es sich bei der Versammlung um eine Wohnungseigentümerversammlung gehandelt hatte, da die Hausverwaltung „potentiell einberufungsberechtigt“ war. Es komme daher darauf an, ob sich die fehlende Berechtigung auf die Beschlüsse ausgewirkt hat. Die Bundesrichter wiesen darauf hin, dass nach bisheriger Rechtsprechung Einberufungsmängel, insbesondere die Einberufung durch einen Nichtberechtigten jedenfalls dann geheilt wird, wenn wie hier sämtliche Eigentümer an der Versammlung teilnehmen und abstimmen. Auf die Kenntnis der Nichtberechtigung kommt es insoweit nicht an.

Daher führe auch der Umstand, dass die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2019 sowie die Instandhaltungsrücklagen nicht in der Ladung angekündigt waren nicht zu einem mangelhaften Beschluss. Auch hier haben alle Eigentümer in Kenntnis der Tagesordnung an der Abstimmung teilgenommen, nachdem eine ausführliche Diskussion zu den entsprechenden Tagesordnungspunkten erfolgte.

10.06.2022