BGH: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind keine umlagefähigen Betriebskosten
Urteil vom 11. Mai 2022 - AZ. VIII ZR 379/20
Die Beklagte in diesem Fall ist Mieterin der Klägerin. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Mieterin Betriebskosten trägt und hierauf entsprechende Vorauszahlungen leistet. Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern waren nicht aufgeführt. Allerdings findet sich im Mietvertrag die Regelung, dass die Vermieterin berechtigt ist, Betriebskosten auf die Mieterin umzulegen, die später entstehen oder in der Zukunft vom Gesetzgeber eingeführt werden. 2015 kündigte die Klägerin der Beklagten mit, dass das Gebäude mit Rauchwarnmeldern ausgestattet wird und nannte die zu erwartenden zukünftigen Kosten hierfür. Die Betriebskostenabrechnungen ab 2016 enthielten Kosten für die „Miete und Wartung Rauchmelder“ Die Mietkosten machten dabei 9,74 Euro bzw. 9,88 Euro aus. Gegen die Umlage dieser Kosten wandte sich die Mieterin mit ihrer Klage. In den Vorinstanzen blieb sie damit ohne Erfolg
Das Berufungsgericht stellte dabei fest, dass Mietkosten für Rauchwarnmelder zwar grundsätzlich die Definition von Betriebskosten erfüllen. Allerdings seien sie nach dem Mietvertrag nicht umlegbar. Bei den Mietkosten handele es sich demnach um „verkappte Anschaffungskosten“. Anschaffungskosten seien allerdings keine umlegbaren Betriebskosten. Darüber hinaus stehe es dem Vermieter frei, die Rauchwarnmelder zu erwerben und die entsprechenden Kosten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umzulegen.
Der BGH gab der Revision aus prozessrechtlichen Gründen statt und verwies den Rechtstreit zurück an das Berufungsgericht. Allerdings wiesen auch die Bundesrichter daraufhin, dass es sich bei den streitgegenständlichen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten handele. Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern würden ausschließlich dann anfallen, wenn sich der Vermieter dazu entschließt die entsprechenden Geräte nicht zu erwerben, sondern anzumieten. Dadurch könne der Vermieter durch seine eigene Entscheidung die gesetzliche Regelung unterlaufen, dass Anschaffungskosten nicht umlagefähig sind, unterlaufen, sofern er die Mietkosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen dürfte. Dies sei sodann nicht nur im Falle von Rauchwarnmeldern möglich, „sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte“. Dieser Ansicht stehe nicht entgegen, dass der Katalog des § 2 BetrKV vereinzelt die Kosten für die Anmietung bestimmter Geräte aufführt. Hierbei handele es sich lediglich um Ausnahmetatbestände. Es verbiete sich daher, andere Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig zu behandeln.
28.06.2022