Wohnungseigentumsanlage

Erhöht sich die Einbruchsgefahr hat dies in vielen Fällen zur Folge, dass die Betroffenen Maßnahmen ergreifen möchten, um sich vor der steigenden Gefahr durch Einbrecher zu schützen. Nicht selten stoßen Wohnungseigentümer dann auf den Widerstand anderer Miteigentümer, wenn die Maßnahmen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums durchgeführt werden sollen. Es stellt sich dann die Frage, ob die Maßnahmen zum Schutz gegen Einbrecher auch gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer durchgesetzt werden können.

Häufiger Streitgegenstand in Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Hausordnung.

Eingangstüre

Insbesondere die Frage, ob in der Hausordnung geregelt werden darf, dass die gemeinsame Eingangstüre (nicht die Wohnungstüre) zu einer bestimmten Zeit verschlossen werden muss, führt häufig zu Streit. Darüber wird in Literatur und Rechtsprechung heftig gestritten. Bedenken bestehen unter anderem wegen der Bauordnungen der Länder. So legt beispielsweise die Bayerische Bauordnung fest, dass die Außentüre im Treppenhaus als Fluchtweg erhalten bleiben muss. Sieht eine Hausordnung nun vor, dass die Eingangstüre zu bestimmten Zeiten abgeschlossen werden muss, dann schließt sich damit auch dieser Fluchtweg. Über einen solchen Fall hatte das Landgericht Köln (Urteil vom 25. Juli 2013 – Aktenzeichen 1 S 201/12) zu entscheiden. Die Richter aus Nordrhein-Westfalen sprachen sich für die Wirksamkeit einer solchen Hausordnung aus. Sie begründeten ihre Ansicht damit, dass für die Überwachung der Fluchtwege die Baubehörden zuständig seien. Halte sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht an die Vorschriften, müsse die zuständige Baubehörde die notwendigen Maßnahmen ergreifen, die Hausordnung, so das Gericht aus Köln, bleibe jedoch wirksam.

Unabhängig von diesem Rechtsstreit sollte eine Haustüre aber unbedingt von innen – auch ohne Schlüssel – geöffnet werden können. Zu groß ist die Gefahr, dass ein Brand in der Wohnungseigentumsanlage tödlich endet, wenn ein Bewohner bei der Flucht seinen Haustürschlüssel nicht findet. Dann ist der erwähnte Rechtsstreit auch nicht von Bedeutung, da kein Verstoß gegen die Bayerische Bauordnung vorliegt.

Fenstergitter

Nicht nur die Eingangstüre ist ein möglicher Zugangsweg für Einbrecher. Auch ein schlecht gesichertes Fenster kann für Einbrecher verlockend sein. Insbesondere Eigentümer von Erdgeschosswohnungen stehen deshalb vor der Frage, ob sie sich durch Gitter vor den Fenstern schützen sollen. Möchten sie dies, dann stoßen sie unter Umständen auf Widerstand in der Wohnungseigentümerversammlung. Viele Wohnungseigentümer stört die durch solche Fenstergitter entstehende „Gefängnis-Optik“, manche fürchten sogar, dass ihre Immobilie durch die optische Beeinträchtigung an Wert verliert. Viele derartige Konflikte mussten letztlich durch Gerichte (z.B. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25. Juni 2004 – Aktenzeichen: 3 Wx 148/04) entschieden werden. Diese waren sich dabei einig, dass es sich beim Anbau solcher Gitter um „bauliche Veränderungen“ handelt. Dies hat zur Folge, dass in der Regel alle Wohnungseigentümer den neuen Fenstergittern zustimmen müssen. Im Ergebnis verloren die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen deshalb vor Gericht. Die Richter stellten aber gleichzeitig klar, dass sie die Fenstergitter unter Umständen auch gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer durchsetzen können. Dazu muss es aber vermehrt zu Einbrüchen gekommen und die Einbrecher auch tatsächlich durch die Fenster eingestiegen sein. Auch darf die Sicherheit nicht durch andere Maßnahmen möglich sein, die die Optik des Gebäudes weniger beeinträchtigen. In Betracht kommen zum Beispiel der Einbau von Sicherheitsglas oder Rollläden. Und letztlich darf sich die Einbruchsgefahr für die anderen Wohnungseigentümer durch die Gitter vor den Fenstern nicht erhöhen. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn das Gitter als Kletterhilfe zum Einbruch in die darüber liegende Wohnung dienen könnte.