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BGH: Beschränkte Kombinierbarkeit von § 558 und § 559 BGB
Mit Urteil vom 16. Dezember 2020 (VIII ZR 367/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter nach einer Modernisierung grundsätzlich auch dann noch eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB durchführen können, wenn sie zuvor bereits eine Mieterhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach § 558 BGB durchgeführt haben. Allerdings ist die Modernisierungsmieterhöhung in diesen Fällen von der Höhe her begrenzt.
Der Vermieter muss sich den Betrag anrechnen lassen, den er bereits durch die Mieterhöhung nach § 558 BGB erzielt hat.
Im Ergebnis kann also der Betrag, den der Vermieter mit einer alleinigen Modernisierungsmieterhöhung hätte erzielen können, nicht überschritten werden. Betrachtet man nur das Ergebnis, könnte man Vermietern jetzt raten, auf eine vorherige Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verzichten, wenn ohnehin eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geplant ist. Denn so spart sich der Vermieter den Aufwand für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Da aber Modernisierungsmieterhöhungen komplex und streitanfällig sind, kann sich dennoch eine vorherige Mieterhöhung nach § 558 BGB lohnen. Denn diese dürfte in der Regel einfacher durchzubringen sein. Und die so erzielten Mehreinnahmen hat der Vermieter schon sicher, auch wenn er später mit dem Mieter über die Modernisierungsmieterhöhung streiten sollte.