Die Indexmiete am Scheideweg

Seit über 40 Jahren war die Indexmiete ein bewährtes Modell für stabiles und faires Wohnen.

Ursprünglich eingeführt, um Vermietern in Gebieten ohne Mietspiegel eine Wertsicherung ihrer Investition zu ermöglichen, entwickelte sie sich zu einem transparenten Instrument, das Inflation und Mietentwicklung in Einklang brachte. Doch der aktuelle Referentenentwurf zum „Mietrecht II“ droht diese Balance nun endgültig zu zerstören – zum massiven Nachteil privater Eigentümer. Der Kern der geplanten Reform sieht vor, die Indexierung bei Wohnraummietverträgen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – in Mecklenburg-Vorpommern betrifft dies insbesondere Rostock, Greifswald und die stark nachgefragten Küstenorte an der Ostsee.

Was auf den ersten Blick wie ein moderater Eingriff wirkt, entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als eine eklatante Ungleichbehandlung.

Wir müssen uns die Fakten vor Augen führen: Ein Vermieter, der sich für eine Indexklausel entscheidet, verzichtet bereits heute weitgehend auf das Recht, Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen (§ 557 b Absatz 2 BGB). Während der „Standard-Vermieter“ Investitionen in Barrierefreiheit oder energetische Sanierung (über das gesetzliche Mindestmaß hinaus) refinanzieren kann, trägt der Index-Vermieter dieses Risiko allein. 

Bisher war der Ausgleich dafür die Teilhabe an der Inflationsentwicklung. Wenn diese nun gekappt wird, während die Inflation – wie im Jahr 2022 erlebt – weit darüber liegen kann, erleidet der Vermieter einen realen Vermögensverlust. Rechnet man dies auf drei Jahre hoch, darf die Miete im Index-Modell maximal um 10,5 Prozent steigen. Im Vergleich dazu erlaubt die allgemeine Kappungsgrenze in angespannten Märkten eine Erhöhung um bis zu 15 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB). Der Index-Vermieter wird somit doppelt bestraft: Er darf weniger erhöhen als bei der ortsüblichen Vergleichsmiete und trägt gleichzeitig die vollen Kosten für Modernisierungen allein.

Diese Politik schafft keinen neuen Wohnraum. Im Gegenteil: Sie schreckt Investoren ab, die wir für den klimagerechten Umbau, den Neubau in unseren Städten und ländlichen Regionen so dringend brauchen. Anstatt die Kaltmiete immer weiter zu regulieren, muss die Politik endlich die „zweite Miete“ angehen. Wie Andreas Breitner (Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen Hamburg, M-V, S-H e.V.) treffend feststellt, sind es die explodierenden Nebenkosten für Energie, Wasser und öffentliche Abgaben, die das Wohnen unbezahlbar machen.

// Torsten Ehrke, Präsident Haus und Grund M-V