Was Sie als Vermieter beachten müssen

Viele Mieter treten, aufgeschreckt durch die steigende Zahl an Einbrüchen, momentan an ihre Vermieter mit dem Wunsch heran, dass dieser sie besser vor Einbrechern schützt. Dem Vermieter stellt sich dann die Frage, ob er diesem Wunsch nachzukommen hat und wer die anfallenden Kosten tragen bzw. wer für mögliche Schäden durch einen Einbruch aufkommen muss. Manche Mieter möchten sogar die Miete mindern oder den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Mit diesen Problemfeldern befasst sich der folgende Beitrag.

Vermieter müssen zum Schutz ihrer Mieter vor Einbrechern nur das „übliche Maß“ an Sicherheitsvorkehrungen treffen. Das heißt die vermieteten Räume müssen stabile Außentüren haben und der Mieter muss diese abschließen können. Nicht zum üblichen Maß gehört es also, dass jedweder Einbruch ausgeschlossen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bestimmte Sicherheitsvorkehrungen zwischen Vermieter und Mieter ausdrücklich vereinbart wurden.

Kosten

Entscheidet sich ein Vermieter dennoch dazu, die vermietete Wohnung über das übliche Maß hinaus mit Sicherheitsvorkehrungen auszustatten, dann stellt sich die Frage, wer die entstehenden Kosten zu tragen hat. Gesetzlich geregelt ist dies für „Modernisierungsmaßnahmen“. Führt der Vermieter solche durch, so kann er die jährliche Miete unter Umständen um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dafür muss er aber insbesondere seinem Mieter die Modernisierungsmaßnahme in der Regel spätestens drei Monate vor ihrem Beginn ordnungsgemäß ankündigen. Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit vor Diebstahl sind solche Modernisierungsmaßnahmen. In Betracht kommt zum Beispiel der Einbau eines Türspions oder eines Sicherheitsschlosses. Auch die Installation von Sicherheitsglas kann die Mieter vor Einbrechern schützen sowie Rollläden, Zäune, die Vergitterung der Kellerfenster, eine Gegensprechanlage oder eine einbruchshemmende Wohnungstüre.

Da der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat, kann der Vermieter die Maßnahmen prinzipiell auch gegen den Willen seines Mieters durchführen. Dafür muss der Vermieter dem Mieter aber die Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich spätestens drei Monate vor ihrem Beginn ordnungsgemäß ankündigen.

Schaden

Da der Vermieter nur das übliche Maß an Sicherheitsvorkehrungen gegen Einbrecher schuldet (wenn nichts anderes vereinbart ist), hat der Mieter in der Regel auch keinen Anspruch gegen seinen Vermieter für den ihm entstandenen Schaden, sein Vermieter schuldet ihm also beispielsweise keinen Ersatz für das geklaute Bargeld, den gestohlenen Schmuck oder auch den mitgenommenen Laptop.

Den Vermieter trifft dagegen grundsätzlich die Pflicht den Schaden an der Wohnung zu beseitigen. Wurde beispielsweise die Wohnungseingangstüre beschädigt, trifft den Vermieter die Pflicht, diese zu reparieren. Der Vermieter kann sich wegen der entstandenen Kosten lediglich an den Einbrecher halten (wenn er ihn denn zu fassen bekommt).

Minderung?

Die in den Medien kursierenden Zahlen sind eindeutig und weisen alle einen erheblichen Anstieg der Einbrüche in den vergangenen Jahren aus. Aber ist ein Mieter deshalb auch dazu berechtigt weniger Miete zu zahlen? Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 6. Juni 2002 – Aktenzeichen: 10 U 12/01) musste darüber entscheiden, ob vier Einbrüche in zwei Jahren den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen. Die Düsseldorfer Richter haben dies abgelehnt, da die vermieteten Geschäftsräume weiterhin als Büroräume genutzt werden konnten – trotz der zahlreichen Einbrüche. Anders wird durch die Rechtsprechung entschieden, wenn die Einbruchsgefahr dadurch steigt, dass vor dem Haus ein Gerüst aufgebaut wird. Dies wird als Minderungsgrund anerkannt. Die genaue Höhe hängt aber vom Einzelfall ab, da mit dem Gerüst in der Regel noch weitere Unannehmlichkeiten auf den Mieter zukommen, wie beispielsweise, dass er seinen Balkon nicht nutzen kann, die Wohnung dunkler wird und er Lärm und Schmutz (zum Beispiel durch Abbrucharbeiten) ausgesetzt ist.

Kündigung?

Vor Gericht wurde nicht nur darüber gestritten, ob der Mieter wegen der erhöhten Einbruchsgefahr weniger Miete zahlen darf. Es musste auch die Frage geklärt werden, ob er möglicherweise sogar dazu berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. So musste etwa das Oberlandesgericht Naumburg (Urteil vom 16. Dezember 1996 – Aktenzeichen: 1 U 175-96) klären, ob sechs Einbrüche innerhalb von zwei Jahren (davon unmittelbar vor der Kündigung vier in vier Monaten), den Mieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Erschwerend kam in diesem konkreten Fall hinzu, dass die Versicherung des Mieters schließlich die Geschäftsversicherung kündigte. In einem solchen Fall, so das Oberlandesgericht Naumburg, sei der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Den für eine solche Kündigung erforderlichen wichtigen Grund erkannte das Gericht darin, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen sei. Die Richter begründeten dies damit, dass der Mieter jeden Diebstahl der Polizei und der Versicherung melden musste, er durch die Ermittlungen der Polizei beeinträchtigt wurde, Briefe an die Versicherung schreiben, die geklauten Computer ersetzen und schließlich auch die sonstigen Schäden beheben musste.

Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 29. September 1997 – Aktenzeichen: 20 U 4599-97) vertrat in einem ähnlichen Fall im Gegensatz dazu die Meinung, dass der Mieter nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. Bei dem Mieter wurde sechsmal innerhalb von einem Jahr eingebrochen und auch ihm war daraufhin kein weiterer Versicherungsschutz mehr gewährt worden. 

Im Ergebnis bleibt die Frage, ob nun gekündigt werden darf oder nicht, somit eine Einzelfallentscheidung. Wie die Gerichte im Streitfall entscheiden, kann leider nicht sicher vorhergesagt werden.