BGH: Eigenbedarf bei Umbau der eigenen Wohnung und geplanter Veräußerung

Urteil v. 24. September 2025 - Az. VIII ZR 289/23

Ein Vermieter darf eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er diese selbst nutzen möchte. Es genügt, dass sein Anliegen plausibel und nachvollziehbar ist. Nur in Ausnahmefällen liegt Rechtsmissbrauch vor. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann ein solcher nachvollziehbarer Grund auch dann bestehen, wenn der Vermieter – der wie der Mieter im selben Haus lebt – seine eigene Wohnung umbauen will, um sie anschließend verkaufen zu können, und während der Umbauphase die ähnlich große Wohnung des Mieters vorübergehend und dauerhaft nutzen möchte.

Im konkreten Fall plante der Kläger, seine Wohnung im 4. Obergeschoss eines Berliner Mehrfamilienhauses mit dem darüberliegenden Dachgeschoss zu einer größeren Einheit auszubauen und danach zu verkaufen. Für die Umbauzeit wollte er in die darunterliegende, nahezu gleich geschnittene Wohnung der Mieterin einziehen und kündigte deshalb wegen Eigenbedarfs.
Das Amtsgericht gab der Räumungsklage nach einer Beweisaufnahme statt. Das Landgericht hingegen sah die Kündigung als rechtsmissbräuchlich an. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg.
Der BGH stellte klar, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht voraussetzt, dass der Vermieter zwingend auf die Nutzung angewiesen ist. Die Gerichte dürfen lediglich prüfen, ob der Nutzungswunsch ernsthaft besteht und auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht. Dies sei hier gegeben, selbst wenn der Vermieter den Bedarf bewusst selbst herbeigeführt hat.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei die Kündigung nicht nach den Regeln einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu beurteilen, da es beim geplanten Verkauf nicht um die Wohnung der Mieterin gehe und die Vorschrift daher keine Anwendung finde.
Da das Landgericht keine ausreichenden Feststellungen zum tatsächlichen Vorliegen des Eigenbedarfs getroffen hatte, wurde der Rechtsstreit zur erneuten Prüfung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine bisherige Linie: Grundsätzlich hat das Eigentumsrecht des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters. Das Interesse des Vermieters an der Nutzung der Wohnung ist sowohl bei der Frage, ob die Kündigung wirksam ist, als auch bei der Prüfung einer möglichen unzumutbaren Härte für den Mieter zu berücksichtigen.
Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage bereits nach Beweisaufnahme bejaht. Ob das Landgericht erneut Beweise erhebt, bleibt seinem Ermessen überlassen. Eine neue Beweisaufnahme wäre insbesondere dann erforderlich, wenn Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen bestehen oder das Berufungsgericht die Glaubwürdigkeit eines Zeugen abweichend beurteilen möchte.