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Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)

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Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) veröffentlicht. Bei diesem Entwurf handelt es sich um ein die Vermieter benachteiligendes Papier, welches keinen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern erkennen lässt.

Im Einzelnen soll Folgendes geregelt werden:

1. Mietpreisbremse

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz wird die Mietpreisbremse an mehreren Stellen verschärft.

a) Auskunftspflicht

Beruft sich der Vermieter bei Neuvermietung auf die Vormiete oder eine Modernisierung gem. § 556e BGB oder handelt es sich bei der zu vermietenden Wohnung um einen Neubau nach § 556f BGB, muss er nach dem MietAnpG (§ 556g BGB-E) vor Abschluss des Mietvertrages den Mieter

  • über die Höhe der Vormiete und dass Veränderungen der Vormiete innerhalb des letzten Jahres vor Been-digung des Mietverhältnisses unberücksichtigt geblieben sind,
  • über den Zeitpunkt der Modernisierung sowie dass die Miethöhe aufgrund der Modernisierung zulässig ist oder
  • dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurde

informieren.

Erteilt der Vermieter diese Auskunft nicht, kann er sich – auch nachträglich – nicht auf die vereinbarte Miete (Vormiete, Modernisierung, Neubau) berufen. Ihm bleibt dann nur die Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete +10 %, § 556d Abs. 1 BGB.

Kritik:
Mit dieser erweiterten Auskunftspflicht erhält die Norm einen nicht hinnehmbaren Sanktionscharakter. Anders als im Koalitionsvertrag angekündigt, geht dies über eine zeitliche Verschiebung der Auskunftspflicht weit hinaus. Der Entwurf zieht hier eine weitere formale Hürde ein, dessen Rechtsfolgen insbesondere private Vermieter treffen. Denn die an sich zulässige Miethöhe wird durch das bloße Unterlassen einer rein formalen vorvertraglichen Auskunftspflicht unzulässig.

b) Rügepflicht

Die bislang in § 556g Abs. 2 S. 2 BGB enthaltene Ausgestaltung der qualifizierten Rügepflicht im Hinblick auf Rückzahlung von angeblich nicht geschuldeter Miete nach § 556d BGB (ortsübliche Vergleichsmiete +10 %) und § 556e BGB (Berücksichtigung der Vormiete, Modernisierung, Neubau) fällt nach dem jetzigen Entwurf ersatzlos weg. Damit muss der Mieter keine Tatsachen mehr geltend machen, auf denen die Beanstandungen der vereinbarten Miete beruhen; es wird ihm also ermöglicht, „ins Blaue hinein“ zu rügen. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist mit erheblichen Schwierigkeiten und Unsicherheiten verbunden. Der Vermieter wird dadurch gezwungen, die zulässige Miete durch einen Richter feststellen zu lassen, was unnötige Rechtsstreitigkeiten herbeiführt und ein erhöhtes Kostenrisiko für den Vermieter bedeutet.

Der Gesetzgeber selbst hielt eine qualifizierte Rügepflicht bei Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 für notwendig. In der Gesetzesbegründung hieß es: „Dies (die qualifizierte Rügepflicht) trägt den berechtigten Interessen des Vermieters und der Tatsache Rechnung, dass sich der Mieter zunächst auf die vereinbarte Miethöhe eingelassen hat. (BT-Drs. 18/3121)

Kritik:
Haus & Grund Deutschland lehnt jede Verschärfung ab und fordert die Abschaffung der Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse ist nicht geeignet, bezahlbare Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräumen zu sichern. Regulierte Mieten können keinen Zugang zu Wohnraum eröffnen. Durch gedrosselte Mieten werden die ohnehin beliebten Stadtteillagen für alle Einkommensschichten noch attraktiver. Die Nachfrage nach Wohnraum nimmt weiterhin deutlich zu, die Möglichkeit, den Zuschlag für die Wohnung zu erhalten, sinkt dagegen – insbesondere für untere Einkommensschichten – deutlich ab. Einschneidendes Auswahlkriterium sind nun einmal die Vermögensverhältnisse der Wohnungssuchenden. An dieser, die Situation verschärfenden, Wirkung der Mietpreisbremse ändern auch etwaige Verschärfungen nichts.

Insbesondere für die Festsetzung der Miete nach Modernisierung zeigt bereits das nach jetzigem Recht ergangene Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 31. August 2017, Az. 210 C 55/17 (DWW 2017, 300 f.), dass es für einen Vermieter so gut wie unmöglich ist, nachträglich qualifiziert nachzuweisen, in welchem Umfang eine Modernisierung erfolgt ist. Dem Gericht reichte es zur Darlegung der energetischen Modernisierung nicht aus, dass der Vermieter als Beweis die Energie vor und nach Durchführung der Modernisierung nebst Rechnungen einreichte. Da die Mieterin erst nach der Modernisierung in die Wohnung einzog, könne sie eine Verbesserung des energetischen Zustands und auch sonstige Wohnwertsteigerungen nicht beurteilen.

Außerdem stellt die Mietpreisbremse den Vermieter vor erhebliche datenschutzrechtliche Probleme. Auch durch den aktuellen Entwurf wird diese Problematik nicht entschärft. Die Datenschutzgrundverordnung findet auch auf Vermieter Anwendung. Wenn sich der Vermieter auf die Vormiete beruft, werden bereits personenbezogene Daten an Dritte weitergegeben. Insbesondere wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Besichtigung noch vermietet war, sind Namen der Vormieter bekannt. Regelmäßig dürfte es an der Einwilligung des betroffenen Vormieters fehlen. Letztendlich liegt es allein in der Sphäre des Vormieters darüber zu entscheiden, ob der Vermieter sich auf die Vormiete berufen darf. Ob sich der Vermieter auf berechtigtes Interesse gemäß Art. 6 Abs. 1 f DSGVO berufen kann, ist ebenfalls fraglich. Selbst wenn er ein Interesse an der Datenweitergabe vorweisen kann, muss zunächst das berechtigte Interesse des Vormieters gegenübergestellt werden. Darüber hinaus hat der Vormieter ein Widerspruchsrecht gem. Art. 21 DSGVO. Der Vermieter muss den Vormieter außerdem über die Datenweitergabe informieren. Neben dem bürokratischen Aufwand trägt der Vermieter allein das Bußgeld und Schadensersatzrisiko nach der DSGVO.

2. Modernisierungsmieterhöhung

a) Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB

Durch das MietAnpG soll der Modernisierungsmieterhöhungssatz befristet für 5 Jahre von 11 auf 8 Prozent gesenkt (§ 559 Abs. 1 BGB-E) werden. Zusätzlich wird zeitlich unbegrenzt eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB eingeführt. Innerhalb von 6 Jahren darf die monatliche Mieterhöhung danach nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Grundfläche von Loggien und Balkonen darf dabei nur zu einem Viertel angerechnet werden (§ 559 Abs. 3a BGB-E).

Kritik:
Haus & Grund befürchtet, dass eine solche Reduzierung der Modernisierungsmieterhöhung in Zeiten der energetischen Modernisierung und des demografischen Wandels ein falsches Signal setzt. Die Klimaschutzziele der Bundesregierung, die eine Modernisierungsquote von zwei Prozent vorsehen, werden so nicht erreicht, die privaten Immobilieneigentümer weiter verunsichert.

Haus & Grund kritisiert, dass die Gefahr eines Modernisierungsstaus im Bestand durch die geplanten Änderungen wächst. Der Standard der Bestandswohnungen würde für Jahre auf dem gerade erreichten Stand verharren. Denn schon heute kostet die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme weitaus mehr als das, was bei der Modernisierungsmieterhöhung als Kostenansatz Berücksichtigung findet. Grund dafür ist, dass der Vermieter die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten allein trägt.

Auch geht der vorliegende Referentenentwurf in seinen Einschnitten zulasten der Vermieter deutlich über die Pläne des Koalitionsvertrags hinaus. Während Letzterer noch ein Absenken des Modernisierungsmieterhöhungssatzes auf 8 Prozent nur in Gebieten mit geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen vorsah, ist nun eine flächendeckende Ausweitung des abgesenkten Niveaus im Referentenentwurf geplant.

b) Vereinfachtes Verfahren (kleine Modernisierungsmieterhöhung)

Alternativ zu § 559 BGB-E kann der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren durchführen. Dabei dürfen nur Kosten in Höhe von 10.000 Euro pro Wohnung angesetzt werden. Von der angesetzten Summe sind 30 Prozent für Instandhaltung pauschal abzuziehen. Zinsvergünstigte Darlehen sind nicht in Abzug zu bringen (§ 559c BGB-E). Es gelten die jährlichen Modernisierungssätze gem. § 559 Abs. 1 BGB sowie – soweit für das vereinfachte Verfahren überhaupt von Relevanz – auch die Kappungsgrenze.

Form und Frist der Modernisierungsankündigung gemäß § 559b BGB müssen eingehalten werden. Zusätzlich muss der Vermieter angeben, dass er sich bei der Berechnung der Mieterhöhung auf das vereinfachte Verfahren bezieht (§ 559c Abs. 3 BGB-E).

Die Kombination aus Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB und dem vereinfachten Verfahren ist innerhalb von 5 Jahren ausgeschlossen (§ 559c BGB-E). Wählt der Vermieter das vereinfachte Verfahren kann er innerhalb der 5-Jahres-Frist höchstens eine weitere Modernisierung nach dem vereinfachten Verfahren durchführen, wenn er den Kostenrahmen in Höhe von maximal 10.000 Euro pro Wohnung noch nicht ausgeschöpft hat (§ 559c Abs. 2, 1. Variante BGB-E). Hierbei ist zu beachten, dass die fünfjährige Sperrfrist für eine weitere Mieterhöhung nach § 559 BGB ab diesem Zeitpunkt erneut zu laufen beginnt.

Hat der Vermieter in den letzten 5 Jahren eine Modernisierung gemäß § 559 BGB durchgeführt, muss er sich den geltend gemachten Modernisierungsanteil auf den nach dem vereinfachten Verfahren zulässigen Höchstbetrag in Höhe von 10.000 Euro pro Wohnung anrechnen lassen (§ 559c Abs. 2, 2. Variante BGB-E).

Kritik:
Grundsätzlich begrüßt Haus & Grund die Einführung einer zusätzlichen Variante der Modernisierungsmieterhöhung durch das vereinfachte Verfahren. Damit greift der Gesetzgeber vom Grundsatz her einen Vorschlag von Haus & Grund Deutschland auf. Problematisch ist allerdings die fünfjährige Ausschlussfrist der Modernisierung gem. § 559 BGB, insbesondere vor dem Hintergrund ständig steigender Modernisierungsverpflichtungen, etwa durch Bauordnungsrecht, Energieeinsparverordnung etc. Solche Verpflichtungen sind kaum planbar, so dass mindestens ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand für solche Pflichten geschaffen werden muss.

Haus & Grund beanstandet, dass sich der vorliegende Referentenentwurf erneut deutlich in Widerspruch zum Koalitionsvertrag setzt. Dieser sieht vor, dass für kleinere Modernisierungen die formellen Anforderungen an die Ankündigung abgesenkt werden. Stattdessen verschärft der Referentenentwurf die formellen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung, welche nun auch für das vereinfachte Verfahren gelten sollen.

Um die formalen Anforderungen tatsächlich wie im Koalitionsvertrag vereinbart abzusenken, schlägt Haus & Grund Folgendes vor:

  • Die Art der Maßnahme muss spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform angekündigt werden (§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB). Zukünftige Betriebskosten und Energieeinsparung müssen nicht angegeben werden, da die maximal anzusetzende Summe bereits gedeckelt wurde (10.000 € pro Wohneinheit).
  • Soweit die durchgeführte Maßnahme der angekündigten Maßnahme grundsätzlich entspricht, reicht ein Verweis auf die Ankündigung zur Begründung der Mieterhöhung aus.
  • Die Härtefallregelung kann entfallen, da die maximal mögliche Modernisierungsmieterhöhung bereits ge-deckelt ist.

c) Formvorschriften

In der Modernisierungsankündigung sowohl nach § 559 BGB als auch im vereinfachten Verfahren gemäß § 559c BGB-E müssen Vermieter künftig in hervorgehobener Weise auf Form und Frist der Härteeinwendungen hinweisen (§ 555c Abs. 1 und 2 BGB-E). Der Mieter kann seine Härteeinwendungen in diesem Fall statt wie bisher innerhalb einer Monatsfrist nach Zustellung der Ankündigung nun innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Ankündigung vortragen (§ 555c Abs. 3 BGB-E).

Kritik:
Haus & Grund kritisiert, dass eine weitere Formalisierung von Modernisierungsmaßnahmen in erster Linie private Vermieter benachteiligt. Die formellen Hürden im Mietrecht für Modernisierungen sind schon jetzt so hoch, dass private Vermieter davor zurückschrecken.

Auch die Verlängerung der Frist für die Erhebung eines Härtefalleinwandes von einem Monat auf zwei Monate benachteiligt insbesondere private Vermieter unangemessen. Private Vermieter stehen vor dem praktischen Problem, dass Handwerker sich nicht unbefristet an ihre Kostenvoranschläge binden. Dem Vermieter droht, dass nach Ablauf der Frist ein neuer, geänderter Kostenvoranschlag benötigt wird. Sollten sich hieraus andere Kosten für den Mieter ergeben, muss der Vermieter die Modernisierung gegebenenfalls erneut ankündigen, wenn er nicht Gefahr laufen will, dass die Ausschlussfrist für Härteeinwände nicht greift (§ 559 Abs. 5 BGB) oder die Modernisierungsmieterhöhung erst sechs Monate später gilt (§ 559b Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Auch mit diesen Regelungen geht der Referentenentwurf über das im Koalitionsvertrag Vereinbarte hinaus.

3. Sanktionierung bei Herausmodernisierung

a) Schadensersatz

Mit dem MietAnpG soll eine Schadensersatzpflicht sowie ein Ordnungswidrigkeitentatbestand eingeführt werden für Vermieter, die Mieter vorsätzlich „herausmodernisieren“ wollen. Der Mieter soll in den Fällen Schadensersatz verlangen können (§ 559d Abs. 1 BGB-E), in denen der Vermieter in der Absicht, den Mieter zur Kündigung zu veranlassen, eine bauliche Veränderung ankündigt oder eine bauliche Veränderung auf eine Weise durchführt, die eine solche Absicht erkennen lässt.

Werden die baulichen Veränderungen nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ankündigung begonnen, so wird die Absicht des Vermieters vermutet (§ 559d Abs. 2 S. 1 BGB-E). Hat der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten, gilt die Vermutung nicht (§ 559d Abs. 2 S. 2 BGB-E).

Kritik:
Haus & Grund kritisiert, dass die Einführung dieser Schadensersatzregelung nicht praktikabel ist. In Zeiten schlechter Verfügbarkeiten von Handwerkern trifft sie zudem insbesondere die kleinen privaten Vermieter, die wenig Einfluss darauf haben, wann ein Handwerksunternehmen mit den Baumaßnahmen beginnen kann. § 559d Abs. 2 S. 2 BGB-E kann dem nur wenig abhelfen. In welchem Umfang nämlich ein Nachweis zu erbringen ist, bleibt durch den Gesetzentwurf offen und wird durch die Gerichte zu klären sein.

b) Ordnungswidrigkeit

In § 6 Wirtschaftsstrafgesetz-E (WiStG-E) soll ein Ordnungswidrigkeitentatbestand für die in § 559d BGB-E geregelten Fälle verankert werden. Dem Vermieter kann danach eine Geldbuße bis zu 100.000 Euro auferlegt werden, wenn er in der Absicht, den Mieter zur Kündigung zu veranlassen,

  • eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, die jedoch entweder als bauliche Veränderung, die die Mietsache grundlegend umgestalten würde, oder lediglich als Erhaltungsmaßnahme zu werten ist oder
  • eine Mieterhöhung angibt, welche die neu eingeführte Kappungsgrenze überschreitet oder bei der der Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten nicht erfolgt ist oder
  • eine bauliche Maßnahme in missbräuchlicher Weise durchführt, wobei dabei wohl insbesondere schikanöses, nicht mehr vertretbares Verhalten erfasst werden soll.

Grundsätzlich befürwortet Haus & Grund, dass den Praktiken von Finanzinvestoren, Mieter durch unangemessen teure Modernisierungen aus ihren Wohnungen zu vertreiben, ein Riegel vorgeschoben werden soll.

4. Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung soll durch das MietAnpG geregelt werden, § 555 BGB-E. Es bleibt weiterhin möglich, vorbehaltlich anderer Rechtsvorschriften, eine Berechnungsmethode für die Wohnfläche zu vereinbaren, soweit sie den anerkannten Regeln der Technik entspricht (§ 554 Abs. 1 S. 1 BGB-E). Zudem kann vereinbart werden, dass auf bis zum 31. Dezember 2003 bezugsfertige Gebäude die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) und für ab dem 1. Januar 2004 bezugsfertige Gebäude die Wohnflächenverordnung (WoFlVO) Anwendung findet. Letztere Regelungen finden ebenfalls Anwendung, wenn die Parteien keine konkrete Vereinbarung zur Wohnflächenberechnung getroffen haben (§ 554 Abs. 2 S. 1 BGB-E). Es wird festgelegt, dass bei der Berechnung nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB-E eine Anrechnung der Flächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen jeweils nur zu einem Viertel stattfindet. Im Falle einer zwischen den Parteien
konkret vereinbarten Berechnungsmethode darf diese nicht von den anerkannten Regeln der Technik oder der Berechnungsverordnung bzw. Wohnflächenverordnung zum Nachteil des Mieters abweichen. Anderenfalls ist sie unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB-E).

Die neue Wohnflächenberechnung findet Anwendung auf nach dem Inkrafttreten des MietAnpG geschlossene Vereinbarungen über die Berechnung der Wohnfläche. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes getroffene Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche als „Altverträge“ Fortbestand unter den Parteien haben, insbesondere für die während der andauernden Mietzeit anfallenden Heiz- und Betriebskostenabrechnungen oder eine etwaige Mieterhöhung. Allerdings gelten die Neuregelungen auch für „Altverträge“, die keine Vereinbarung über die Berechnung der Wohnfläche enthalten. Soweit ein solcher „Altvertrag“ vorliegt, muss dann die Auffangvorschrift des § 554 Abs. 2 BGB-E Anwendung finden, welche sich auf die II. BV sowie auf die WoFlVO bezieht.

Kritik:
Ein Großteil des Wohnungsbestandes war vor dem 31. Dezember 2003 bezugsfertig. Regelmäßig wurden bisher in Mietverträgen keine Vereinbarungen zur Wohnflächenberechnung getroffen, da dies aufgrund der seit vielen Jahren etablierten und allgemein akzeptierten höchstrichterlichen Rechtsprechung überflüssig war. Haus & Grund kritisiert, dass mit dem Referentenentwurf von dieser Rechtsprechung zur Wohnfläche abgewichen wird. Dies hat weitrechende Folgen:

  • Für alle Wohnungen, die vor 2003 bezugsfertig waren und für die keine Vereinbarung getroffen wurde, wird in der Regel eine Neuvermessung nach der II. BV notwendig sein, sobald die nächste Betriebskostenabrechnung ansteht. Denn der BGH zieht regelmäßig die Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der Wohnfläche heran.
  • Für alle Wohnungen mit Balkon, Loggien, Terrassen und Dachgärten, die nach 2003 bezugsfertig waren und für die keine Vereinbarung getroffen wurde, wird in der Regel eine Neuberechnung notwendig sein. Denn nach der Wohnflächenverordnung ist es zulässig, diese Flächen mit bis zur Hälfte zu berücksichtigen. Nach dem Referentenentwurf hingegen nicht mehr.

Eine Neuberechnung kann Kosten bis zu 1.000 Euro pro zu vermessender Wohnung nach sich ziehen. Durch die Gesetzesänderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist mit erneuten Rechtsstreitigkeiten zu rechnen, die erhebliche Kosten für Vermieter und Mieter nach sich ziehen. Diese Kosten wurden im Gesetzesentwurf bislang nicht als Erfüllungsaufwand berücksichtigt.

Haus & Grund sieht kein Regelungsbedürfnis, denn es existiert eine gesicherte Rechtslage. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei fehlender Vereinbarung im Zweifel die Berechnung nach den im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblichen Bestimmungen zu erfolgen hat (BGH v. 21.10.2009 – VIII ZR 244/08). Das ist bei der überwiegenden Anzahl der Mietverträge die Wohnflächenverordnung.

Die Wohnflächenthematik findet sich im Koalitionsvertrag nicht wieder.