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Steuern und Abgaben
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Grundsteuer

Wichtige kommunale Einnahmequelle

Die Grundsteuer ist in Deutschland neben dem Gemeinde­anteil an der Einkommen­steuer und der Gewerbe­steuer die wichtigste steuerliche Einnahme­quelle der Kommunen. In den letzten zehn Jahren explodierte das Aufkommen um über 30 Prozent und betrug im Jahr 2014 knapp 12,8 Mrd. Euro. Die steigenden Belastungen bekommen Eigentümer und Mieter zu spüren, denn sie verteuern das Wohnen.

Entwicklung der Einnahmen aus der Grundsteuer 2000 bis 2014 (in Mrd. Euro)
Quelle: Bundesfinanzministerium


Einnahmen aus Grundsteuer
Reformbedarf
Energetische GebäudesanierungDie Grundsteuer muss reformiert werden: Zurzeit wird die Steuer in den alten Ländern auf Grundlage der Einheitswerte aus dem Jahr 1964 erhoben, für die wiederum die Preis­verhält­nisse des Jahres 1958 entscheidend waren. In den neuen Ländern wird mit Werten aus dem Jahr 1935 gearbeitet. Laut Gesetz hätten die Einheits­werte alle sechs Jahre angepasst werden müssen, was aufgrund des hohen Verwaltungs­aufwandes unter­blieben ist. Diese Werte spiegeln, auch wenn sie mit den Jahren fort­geschrieben wurden, nicht die Entwick­lungen wider, die es am Immobilien­markt gegeben hat.

Das Bundes­verfassungs­gericht prüft gegen­wärtig die Ermittlung der Bemessungs­grundlage auf ihre Verfassungs­mäßigkeit. Im Mittel­punkt steht die Frage, ob die Grund­steuer in ihrer jetzigen Form dem Grundsatz gerecht wird, dass Grundbesitz innerhalb einer Gemeinde gleich zu behandeln ist. Da sich der Haupt­fest­stellungs­zeitraum inzwischen über mehrere Jahr­zehnte erstreckt, ergeben sich derzeit zwischen den Grundstücken einer Gemeinde Bewertungs­unterschiede. Da diese Differenzen bei der Bemessungs­grundlage weder durch die Steuer­messzahl noch durch den Grundsteuer­hebesatz ausgeglichen werden, liegt ein Verstoß gegen das Ziel einer folge­richtigen Besteuerung vor.

» Download: Stellungnahme von Haus & Grund

In die seit Jahren festgefahrenen Verhandlungen der Bundes­länder über eine Reform der Grund­steuer ist inzwischen Bewegung gekommen: Mit Ausnahme von Bayern haben sich die Länder im Grundsatz auf eine Reform verständigt. Es wurden bisher allerdings weder ein einheit­liches Bewertungs­ziel noch ein konkreter Bewertungs­maßstab festgelegt.
Forderungen von Haus & Grund
Steuern FinanzamtGanz gleich auf welches Modell sich die Länder am Ende einigen, aus Sicht von Haus & Grund muss sich eine reformierte Grundsteuer an zwei Leitlinien orientieren: Aufkommensneutralität und Vereinfachung. Dem Bestreben der Kommunen, über eine Neufassung der Grundsteuerbemessungsgrundlage deutlich höhere Einnahmen zu erzielen, müssen der Bund und die Länder eine klare Absage erteilen. Es bleibt zu befürchten, dass die vielfach hoch verschuldeten Kommunen kaum mit niedrigeren Hebesätzen auf einen Anstieg der Bemessungsgrundlage reagieren werden. Die Bundesländer sollten daher im Zuge der Reform von der Möglichkeit des Grundsteuergesetzes Gebrauch machen und einen Höchsthebesatz festlegen. Die Fixierung von Höchsthebesätzen kann eine höhere Belastung mildern, ohne den Kommunen ihr im Kern verfassungsrechtlich geschütztes Hebesatzrecht zu nehmen. So kann auch sichergestellt werden, dass die Reform nicht als Sanierungsprogramm für klamme Kommunen missbraucht wird.

Darüber hinaus darf eine Reform den bürokratischen Aufwand für Immobilieneigentümer und die Verwaltung nicht weiter erhöhen. Die Basisinformationen zur Berechnung der Grundsteuer sollen elektronisch erfasst und künftig automatisiert aktualisiert werden. Hier muss sichergestellt werden, dass sich der finanzielle Aufwand in Grenzen hält.

Haus & Grund spricht sich aus Effizienzgründen für eine einfache Erhebungsform aus: Eine weitgehend typisierende und pauschalierende Bewertung des Grundvermögens scheidet aus, weil dadurch die tatsächlichen Wertverhältnisse vielfach ignoriert und neue Bewertungsungerechtigkeiten geschaffen würden. Grundlage sollte deshalb die von einigen Ländern vorgeschlagene flächenbezogene Grundsteuer sein, die verglichen mit einer verkehrswertorientierten Bemessungsgrundlage einfach zu erheben ist. Die Angaben zu Gebäudeart, Grundstücks- und Gebäudeflächen wären einmalig zu ermitteln und nur zu korrigieren, wenn sich wesentliche Änderungen ergeben. Bei einer am Verkehrswert orientierten Grundsteuer müsste dagegen regelmäßig eine vollständige Neubewertung bzw. Anpassung der Werte erfolgen. Dies wäre nur mit erheblichem Verwaltungsaufwand und hohen Kosten möglich, denn dies beträfe rund 35 Millionen Grundstücke und Immobilien jährlich, die realitätsgerecht bewertet und dann jährlich fortgeschrieben werden müssten. Eine Reform darf aber den bürokratischen Aufwand für Immobilieneigentümer und die Verwaltung nicht übermäßig erhöhen.

Aus Sicht von Haus & Grund bieten sich Übergangsregelungen beispielsweise in Form einer Günstigerprüfung an, wonach die Steuerpflichtigen zeitlich befristet das für sie günstigere Recht wählen können. Das hilft, überraschende Belastungen zu vermeiden und die Akzeptanz dieser Reform zu erhöhen.

Strukturelle Leerstände bei vermieteten Gebäuden müssen weiterhin berücksichtigt werden. Hierzu ist der Erhalt einer entsprechenden detaillierten gesetzlichen Erlassregelung unumgänglich, die nicht in das Ermessen der Behörde gestellt werden darf.

Steuerliche Abschreibung und Förderung der energetischen Gebäudesanierung

AfA reformieren und an die veränderten Nutzerbedingungen anpassen

WohnungsneubauGebäude verlieren trotz ordnungsgemäßer Vornahme der erforderlichen Reparaturen durch das Alter an Wert. Diese Wertminderung soll durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) ausgeglichen werden. Die derzeitigen steuerlichen Vorgaben für Wohngebäude gehen im Regelfall von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus (§ 7 EStG; BMF-Schreiben vom 18.07.2003 - IV C 3 - S 2211 - 94/03). Demnach können jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden und so die durch das Gebäude erzielten Einkünfte mindern. Für Altbauten, die vor 1925 errichten wurden, gilt der etwas höhere Abschreibungssatz von 2,5 Prozent.

In den vergangenen Jahren haben verschiedene Faktoren dazu geführt, dass die Nutzungsdauer von Wohngebäuden deutlich gesunken ist. Zum einen ist es die Energiewende, die an Immobilieneigentümer neue Anforderungen stellt. Die Lebensdauer wesentlicher Gebäudebestandteile hat sich in diesem Bereich deutlich verkürzt: Neue Fassadendämmung samt Außenputz, dreifach verglaste Holzfenster, Heizungsanlagen oder aufgebrachte Wärmedämmplatten haben eine Nutzungsdauer von nur noch 20 bis 25 Jahren. Dazu begrenzt der Gesetzgeber die Nutzung von wesentlichen Teilen eines Gebäudes, indem er zum Beispiel für Heizungen eine Austauschpflicht nach 30 Jahren festgesetzt hat.

Darüber hinaus müssen Gebäude öfter und mit größerem Aufwand umgebaut werden, um den veränderten Nutzeransprüchen einer alternden Gesellschaft gerecht zu werden. All dies führt dazu, dass Wohngebäude von den Eigentümern häufiger als zuvor umfassend modernisiert oder aufwendig saniert werden müssen. Die Nutzungsdauer neuer Wohngebäude liegt damit heute nur noch bei durchschnittlich 36 Jahren. Diese gesunkene Nutzungsdauer von Wohngebäuden spiegelt sich aber nicht in den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wider.

Die Aufwendungen müssen über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Denn bei der Gebäude-AfA wird nicht zwischen den einzelnen Materialien unterschieden, mit denen das Gebäude errichtet wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes unterliegen vielmehr einer einheitlichen AfA, da es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut handelt. Seit 1964 hat es keine grundlegende Anpassung gegeben. Dieses Missverhältnis muss dringend beseitigt werden.

Haus & Grund fordert deshalb die überfällige Anpassung des Steuerrechts an die Lebenswirklichkeit. Um gutes und bezahlbares Wohnen zu sichern, muss der Wohnungsneubau deutlich attraktiver gestaltet werden. Dazu gehört auch, die Anreize für die dringend benötigten Investitionen und die lineare Gebäudeabschreibung von zwei auf vier Prozent zu erhöhen. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts würde eine Kaltmiete von beispielsweise 10,05 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat im Falle einer Erhöhung der AfA um einen Prozentpunkt auf 8,43 Euro, bei einer Anhebung um zwei Prozentpunkte auf 7,42 Euro pro Quadratmeter und Monat absinken. Dieses Beispiel macht deutlich, dass eine höhere Abschreibung auch den Mietern nutzen würde.

Die Kosten für aufwendige Modernisierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien oder Modernisierungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie stattfinden und dabei die Grenze von 15 Prozent des Kaufpreises überschreiten, müssen als nachträgliche Anschaffungskosten behandelt und vom Eigentümer über 50 Jahre abgeschrieben werden. Für Investoren hat dies zur Folge, dass hohe Modernisierungskosten, die regelmäßig nach einem Eigentümerwechsel anfallen, steuerlich auf bis zu 50 Jahre verteilt und abgeschrieben werden müssen, obwohl Modernisierung und Instandhaltungskosten zu den sofort abziehbaren Aufwendungen zählen. Damit aber notwendige Investitionen nach dem Erwerb einer modernisierungsbedürftigen Immobilie nicht unterbleiben oder zeitlich gestreckt werden, fordert Haus & Grund, § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG zu streichen. Darüber hinaus muss die Regelung gestrichen werden, wonach bei umfangreichen Investitionen – unabhängig vom Erwerbszeitpunkt – die Aufwendungen insgesamt nicht als sofort abziehbare Werbungskosten, sondern als abzuschreibende (nachträgliche) Herstellungskosten anzusehen sind.
Steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung
Um die Energiewende im Wohngebäudebereich erfolgreich umsetzen zu können, bedarf es einer Anpassung der für die Modernisierung von Immobilien geltenden steuerlichen Regelungen. Steuerliche Regelungen zur Erleichterung energetischer Modernisierungen von Wohngebäuden stellen eine unverzichtbare Ergänzung zur vorhandenen Förderkulisse dar. Neben der Modernisierungsförderung über die Zurverfügungstellung zinsverbilligter Darlehen und Zuschüsse über die bundeseigene KfW sowie den Förderprogrammen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) muss eine dritte, steuerliche Fördersäule gesetzt werden. Diese erreichte die Eigentümer, die staatliche Förderangebote bisher nicht in Anspruch genommen haben.
Handwerkerbonus
Die im Rahmen der Debatte über Steuervereinfachungen angeregte Einführung von Höchstabzugs- oder Sockelbeiträgen im Rahmen der Geltendmachung haushaltsnaher Dienst- und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG lehnt Haus & Grund ab. Für selbstnutzende Eigentümer, die andere Förderungen nicht in Anspruch nehmen, stellt diese Möglichkeit eine effektive Förderung dar. Sie sollte daher ausgebaut werden. Derzeit wirken sich lediglich die von einem Handwerker in Rechnung gestellten Arbeitskosten, nicht aber die Materialkosten steuermindernd aus. Um den Anreiz für die Eigentümer zu erhöhen, in die energetische Modernisierung und den Einbruchschutz ihrer Immobilie zu investieren, sollte die Abzugsfähigkeit aller Aufwendungen ermöglicht werden, soweit sie der energetischen Modernisierung oder der Sicherheit dienen.

Erbschaft-  und Schenkungsteuer

Die verwaltungsaufwändige und ertragsschwache Erbschaft- und Schenkungsteuer hat für den einzelnen Immobilieneigentümer eine große Bedeutung. Die Bundesregierung hat mit der aktuellen Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf eine grundsätzliche Reform verzichtet und lediglich die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt. Im Grundsatz bleibt die Erbschaft- und Schenkungsteuer als eine typische Substanzsteuer bestehen. Sie knüpft nicht an den Tatbestand der Einkommensentstehung, sondern an den Eigentumsübergang an. Das mit der Erbschaft- und Schenkungsteuer besteuerte Vermögen ist bei seiner Entstehung bereits vielfach besteuert worden.

Derzeit wird der Wert vermieteter Wohnimmobilien zu 90 Prozent bei der Erbschaft- und Schenkungsteuerbemessung erfasst (§ 13c ErbStG). Dieser Bewertungsabschlag in Höhe von 10 Prozent muss angehoben werden, um die verfassungsrechtlich zweifelhafte Ungleichbehandlung von vermieteten, also „unternehmerisch“ genutzten, Wohnimmobilien gegenüber anderem unternehmerischen Vermögen zu beseitigen. Die Rechtfertigung der Ungleichbehandlung von „gutem“ Vermögen (Betriebsvermögen) und „schlechtem“ Vermögen (z. B. Immobilienvermögen) bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird auch in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kritisch beurteilt (Beschluss vom 27. September 2012, Az. II R 9/11). Deshalb muss das gesamte Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz nach den verschiedenen Reparaturen und technischen Anpassungen der letzten Jahre endlich auf den Prüfstand.

Grunderwerbsteuer

In den letzten Jahren ist in Deutschland die Bedeutung der Grunderwerbsteuer aus fiskalischer Sicht gewachsen. Der Bund hatte bis zum September 2006 den Grunderwerbsteuersatz einheitlich mit 3,5 Prozent festgelegt. Seitdem dürfen die einzelnen Bundesländer, denen die Steuer zufließt, die Höhe individuell bestimmen. Von dieser Möglichkeit machten alle Bundesländer, mit Ausnahme von Bayern und Sachsen, in der Summe 25-mal Gebrauch. Kein einziges Bundesland hat die Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien gesenkt.

Steuereinnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Deutschland von 2005 bis 2015 (in Mrd. Euro)

Quelle: Statistisches Bundesamt

Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer


Aktuellstes Beispiel ist das Bundesland Brandenburg, das die Grundsteuer von 5,0 auf 6,5 % erhöhte. Brandenburg gehört damit seit dem 1. Juli 2015 mit zu den Spitzenreitern bei der Grunderwerbsteuer. Den hohen Steuersatz von 6,5 Prozent erheben ebenfalls Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.

Durch die Kombination aus steigenden Steuersätzen, höheren Transaktionsvolumina und Immobilienpreisen sind die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer seit 2005 deutlich gestiegen. Die Grunderwerbsteuer ist damit die ertragsreichste unter den Landessteuern und eine wichtige finanzpolitische Stellschraube.

Die Schaffung bezahlbaren – selbstgenutzten oder vermieteten – Wohnraums hängt auch von den Erwerbskosten ab. Hierzu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, aber auch Notarkosten und die öffentlichen Grundbuchkosten, allesamt staatlich bestimmte Kosten, die in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind und mittlerweile zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises für ein Haus oder eine Wohnung ausmachen. Eine hohe Grunderwerbsteuerlast verteuert den Erwerb von Immobilien. Dies trifft insbesondere Käufergruppen mit knappen Budgets, wie z. B. junge Familien. Diese müssen dann entweder Abstriche beim Objekt oder der Lage machen, stärker kreditfinanzieren oder auf das Eigentum ganz verzichten. In der Summe stehen die Erhöhungen der Grunderwerbsteuer im Widerspruch zu anderen Maßnahmen, die die Wohneigentumsbildung fördern sollen.
Regelungen im Länderfinanzausgleich reformieren
Die Einnahmen der Länder aus der Grunderwerbsteuer haben sich in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Dazu nutzen die Bundesländer einen Konstruktionsfehler im Länderfinanzausgleich: Mehreinnahmen, die aus Steuererhöhungen bei der Grunderwerbsteuer erzielt werden, bleiben überwiegend in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Finanzausgleich verteilt. Mit der anstehenden Reform des Solidarpakts und des Länderfinanzausgleichs, die bis zum Jahr 2019 abgeschlossen sein muss, müssen aus Sicht von Haus & Grund die Fehlanreize zu steigenden Grunderwerbsteuersätzen beseitigt werden.

Zudem muss die Doppelbelastung von Bauherren mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer durch eine Klarstellung in §§ 8, 9 GrEStG abgeschafft werden. In einem Erwerbsvorgang, bei dem ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend bebaut wird, wird häufig ein „einheitliches Vertragswerk“ gesehen. Dies führt zu dem Ergebnis, dass nicht nur der Grundstückspreis, sondern auch die Baukosten, die bereits umsatzsteuerbelastet sind, der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Share Deals
Familie HausbauFamilien mussten in den vergangenen Jahren bei Kauf einer Immobilie immer mehr Grunderwerbsteuer an den Staat abführen. Dagegen waren große Investoren oft von der Steuerlast befreit.

Das ist dann der Fall, wenn eine Immobilie nicht direkt verkauft, sondern in eine Gesellschaft eingebracht wird. Der Käufer erwirbt dann die Mehrheit der Anteile an dieser Gesellschaft. Der Käufer muss dann keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn er weniger als 95 Prozent der Anteile erwirbt. Auf Basis von Städteanalysen gehen Experten davon aus, dass der Anteil dieser Share Deals auf ganz Deutschland hochgerechnet bei etwa 20 Prozent liegt. Dem Fiskus entgehen so schätzungsweise 500 Mio. Euro jährlich.

Aus Sicht von Haus & Grund muss diese Steuergestaltung über sogenannte Share Deals geschlossen werden.