Haus & Grund Deutschland

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Steuern und Abgaben
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Wichtige kommunale Einnahmequelle
Forderungen von Haus & Grund DeutschlandDie Grundsteuer ist eine der wichtigsten steuerlichen Einnahmequellen der Kommunen. Allein im Jahr 2015 nahmen die Gemeinden über die Grundsteuer B insgesamt 12,8 Milliarden Euro ein und damit 4,1 Prozent mehr als 2014. Den stark steigenden Einnahmen der Städte und Gemeinden stehen die steigenden Belastungen der Eigentümer und Mieter gegenüber: die Grundsteuer verteuert das Wohnen.

Einnahmen aus der Grundsteuer B
Reformbedarf
Stellungnahmen VerfassungsbeschwerdenDie Grundsteuer muss reformiert werden: Zurzeit wird die Steuer in den alten Ländern auf Grundlage der sogenannten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 erhoben, für die wiederum die Preisverhältnisse des Jahres 1958 entscheidend waren. In den neuen Bundesländern wird sogar mit Werten aus dem Jahr 1935 gearbeitet. Laut Gesetz hätten die Einheitswerte alle sechs Jahre angepasst werden müssen, was aber aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes unterblieben ist. Diese Werte spiegeln, auch wenn sie mit den Jahren fortgeschrieben wurden, nicht die Entwicklungen wider, die es am Immobilienmarkt gegeben hat.

Das Bundesverfassungsgericht prüft gegenwärtig die Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf ihre Ver-fassungsmäßigkeit. Im Gegensatz zur Erbschaft- und Schenkungsteuer geht es dem Verfassungsgericht bei der Grundsteuer nicht um die Gleichbehandlung des Grundeigentums mit anderen Wirtschaftsgütern. Da im Grundsatz die Gleichbehandlung des Grundeigentums innerhalb einer Gemeinde gilt, ergibt sich das Problem, dass sich aufgrund des inzwischen mehrere Jahrzehnte umfassenden Hauptfeststellungszeitraums zwischen in einer Gemeinde gelegenen Grundstücken erhebliche Bewertungsunterschiede ergeben. Da diese Differenzen bei der Bemessungsgrundlage weder durch die Steuermesszahl noch durch den Grundsteuerhebesatz ausgeglichen werden, liegt insoweit ein Verstoß gegen das Ziel einer folgerichtigen Besteuerung vor.

Haus & Grund Deutschland hat mit Stellungnahmen vom 29. August 2014 sowie vom 16. Juli 2015 gegenüber dem Bundesverfassungsgericht zum Ausdruck gebracht, dass die Regelungen des geltenden Grundsteuergesetzes in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz (BewG) für verfassungswidrig zu erachten sind.

» Download: Stellungnahme von Haus & Grund
Reform der Grundsteuer
Haus & Grund Deutschland teilt die im Gesetzentwurf der Länder Hessen und Niedersachsen zum Ausdruck gebrachte Notwendigkeit einer umfassenden Reform der bewertungsrechtlichen Grundlagen vor dem Hintergrund der verfassungsrechtlichen Zweifel an den derzeitigen Vorschriften. Die anstehende Reform muss Rechtssicherheit schaffen.

Unter dem Druck der absehbaren Entscheidung des Verfassungsgerichts haben sich die Finanzminister der Länder auf einen Gesetzentwurf verständigt. Haus & Grund Deutschland begrüßt es, dass in die seit Jahren festgefahrenen Verhandlungen über eine Reform der Grundsteuer endlich Bewegung gekommen ist.
Forderungen von Haus & Grund Deutschland
GrundsteuerJede Erhöhung der Grundsteuer verteuert das Wohnen. Und jedes weitere Formular in der Steuererklärung senkt die Akzeptanz der Reform. Aus diesem Grunde muss sich eine reformierte Grundsteuer an zwei Leitlinien orientieren: Aufkommensneutralität und Vereinfachung.

Haus & Grund Deutschland steht der Bewertung von Grundstücken durch Anknüpfung an die Bodenrichtwerte kritisch gegenüber. Diese Bemessungsgrundlage verliehe der Grundsteuer eine erhebliche Belastungsdynamik. Gegenüber dem bisherigen System droht durch die Bezugsgrößen Bodenpreise und Baukosten ein struktureller und langfristiger Anstieg der Grundsteuern. Bund und Länder sollten, auch um die Akzeptanz des Reformprozesses zu steigern, den Begriff der Aufkommensneutralität frühzeitig mit einer festen Zielmarkte untermauern. Haus & Grund Deutschland schlägt vor, die Aufkommensneutralität zum Stichtag 1.1.2010 festzuschreiben.

Es ist zu befürchten, dass die Kommunen nicht mit niedrigeren Hebesätzen auf einen Anstieg der Bemessungsgrundlage reagieren werden. Bund und Länder müssen dem Bestreben der Kommunen, über eine Neufassung der Grundsteuerbemessungsgrundlage deutlich höhere Einnahmen zu erzielen, eine klare Absage erteilen. Die Länder sollten im Zuge der Reform von der Möglichkeit des Grundsteuergesetzes Gebrauch machen und einen Höchsthebesatz festlegen. Die Fixierung von Höchsthebesätzen kann eine höhere Belastung mildern, ohne den Kommunen ihr im Kern verfassungsrechtlich geschütztes Hebesatzrecht zu nehmen.

Die auf bundesweiter Basis ermittelten Steuermesszahlen werden nicht in jedem Land eins zu eins passen. Aus diesem Grund sollte eine Öffnungsklausel geschaffen werden, die es den Ländern erlaubt, eigene Steuermesszahlen festzulegen. Die Länder erhalten damit die Möglichkeit, Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer zu nehmen. Neben den Hebesätzen in den Kommunen sind die Messzahlen die Stellschrauben, um das Ziel der aufkommensneutralen Reform zu erreichen. Bei einem flächendeckenden Anstieg der Werte auf Grund der Neubewertung können die Steuermesszahlen entsprechend abgesenkt werden.

Eine neue Bewertung muss verfassungsfest sein und darf keine neuen Bewertungsungerechtigkeiten schaffen. Die Reform darf aber auch den bürokratischen Aufwand für Immobilieneigentümer und die Verwaltung nicht weiter erhöhen. Bei der anstehenden Reform muss nach Auffassung von Haus & Grund Deutschland insbesondere der Grundsatz der einfachen Ermittlung der Berechnungsgrundlagen im Zentrum der Überlegungen stehen. Die Nachvollziehbarkeit der Bewertung durch die Steuerpflichtigen wird für die Akzeptanz und Rechtssicherheit des Systems von besonderer Bedeutung sein. Darüber hinaus kann nur ein Verfahren, das vom Betroffenen keine unverhältnismäßigen Steuererklärungspflichten verlangt, zu Vertrauen und Rechtssicherheit führen.

Strukturelle Leerstände bei vermieteten Gebäuden müssen weiterhin berücksichtigt werden. Hierzu ist der Erhalt einer entsprechenden detaillierten gesetzlichen Erlassregelung unumgänglich, die nicht in das Ermessen der Behörde gestellt werden darf.

Immobilieneigentürmer wie Mieter vertrauen heute auf die Erhebung der Grundsteuer. Diese dürfen durch eine neue Grundsteuer nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Aus diesem Grund müssen extreme Belastungsverschiebungen durch eine Härtefallklausel abgefedert werden.

Schlussbemerkung

Eine fehlende konkrete Belastungsaussage macht eine abschließende Bewertung des Entwurfs unmöglich. Haus & Grund Deutschland hält den Weg, zunächst im Rahmen eines Gesetzgebungsverfahrens die Wertermittlung vorzunehmen und erst später die Reform des Grundsteuergesetzes selbst zu beginnen, für nicht zielführend.

Steuerliche Abschreibung und Förderung der energetischen Gebäudesanierung

AfA reformieren und an die veränderten Nutzerbedingungen anpassen

Energetische GebäudesanierungGebäude verlieren trotz ordnungsgemäßer Vornahme der erforderlichen Reparaturen durch das Alter an Wert. Diese Wertminderung soll durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) ausgeglichen werden. Die derzeitigen steuerlichen Vorgaben für Wohngebäude gehen im Regelfall von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus (§ 7 EStG; BMF-Schreiben vom 18.07.2003 - IV C 3 - S 2211 - 94/03). Demnach können jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden und so die durch das Gebäude erzielten Einkünfte mindern. Für Altbauten, die vor 1925 errichten wurden, gilt der etwas höhere Abschreibungssatz von 2,5 Prozent.

In den vergangenen Jahren haben verschiedene Faktoren dazu geführt, dass die Nutzungsdauer von Wohngebäuden deutlich gesunken ist. Zum einen ist es die Energiewende, die an Immobilieneigentümer neue Anforderungen stellt. Die Lebensdauer wesentlicher Gebäudebestandteile hat sich in diesem Bereich deutlich verkürzt: Neue Fassadendämmung samt Außenputz, dreifach verglaste Holzfenster, Heizungsanlagen oder aufgebrachte Wärmedämmplatten haben eine Nutzungsdauer von nur noch 20 bis 25 Jahren. Dazu begrenzt der Gesetzgeber die Nutzung von wesentlichen Teilen eines Gebäudes, indem er zum Beispiel für Heizungen eine Austauschpflicht nach 30 Jahren festgesetzt hat.

Darüber hinaus müssen Gebäude öfter und mit größerem Aufwand umgebaut werden, um den veränderten Nutzeransprüchen einer alternden Gesellschaft gerecht zu werden. All dies führt dazu, dass Wohngebäude von den Eigentümern häufiger als zuvor umfassend modernisiert oder aufwendig saniert werden müssen. Die Nutzungsdauer neuer Wohngebäude liegt damit heute nur noch bei durchschnittlich 36 Jahren. Diese gesunkene Nutzungsdauer von Wohngebäuden spiegelt sich aber nicht in den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wider.

Die Aufwendungen müssen über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Denn bei der Gebäude-AfA wird nicht zwischen den einzelnen Materialien unterschieden, mit denen das Gebäude errichtet wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes unterliegen vielmehr einer einheitlichen AfA, da es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut handelt. Seit 1964 hat es keine grundlegende Anpassung gegeben. Dieses Missverhältnis muss dringend beseitigt werden.

Haus & Grund fordert deshalb die überfällige Anpassung des Steuerrechts an die Lebenswirklichkeit. Um gutes und bezahlbares Wohnen zu sichern, muss der Wohnungsneubau deutlich attraktiver gestaltet werden. Dazu gehört auch, die Anreize für die dringend benötigten Investitionen und die lineare Gebäudeabschreibung von zwei auf vier Prozent zu erhöhen. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts würde eine Kaltmiete von beispielsweise 10,05 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat im Falle einer Erhöhung der AfA um einen Prozentpunkt auf 8,43 Euro, bei einer Anhebung um zwei Prozentpunkte auf 7,42 Euro pro Quadratmeter und Monat absinken. Dieses Beispiel macht deutlich, dass eine höhere Abschreibung auch den Mietern nutzen würde.

Die Kosten für aufwendige Modernisierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien oder Modernisierungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie stattfinden und dabei die Grenze von 15 Prozent des Kaufpreises überschreiten, müssen als nachträgliche Anschaffungskosten behandelt und vom Eigentümer über 50 Jahre abgeschrieben werden. Für Investoren hat dies zur Folge, dass hohe Modernisierungskosten, die regelmäßig nach einem Eigentümerwechsel anfallen, steuerlich auf bis zu 50 Jahre verteilt und abgeschrieben werden müssen, obwohl Modernisierung und Instandhaltungskosten zu den sofort abziehbaren Aufwendungen zählen. Damit aber notwendige Investitionen nach dem Erwerb einer modernisierungsbedürftigen Immobilie nicht unterbleiben oder zeitlich gestreckt werden, fordert Haus & Grund, § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG zu streichen. Darüber hinaus muss die Regelung gestrichen werden, wonach bei umfangreichen Investitionen – unabhängig vom Erwerbszeitpunkt – die Aufwendungen insgesamt nicht als sofort abziehbare Werbungskosten, sondern als abzuschreibende (nachträgliche) Herstellungskosten anzusehen sind.
Steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung
Um die Energiewende im Wohngebäudebereich erfolgreich umsetzen zu können, bedarf es einer Anpassung der für die Modernisierung von Immobilien geltenden steuerlichen Regelungen. Steuerliche Regelungen zur Erleichterung energetischer Modernisierungen von Wohngebäuden stellen eine unverzichtbare Ergänzung zur vorhandenen Förderkulisse dar. Neben der Modernisierungsförderung über die Zurverfügungstellung zinsverbilligter Darlehen und Zuschüsse über die bundeseigene KfW sowie den Förderprogrammen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) muss eine dritte, steuerliche Fördersäule gesetzt werden. Diese erreichte die Eigentümer, die staatliche Förderangebote bisher nicht in Anspruch genommen haben.
Handwerkerbonus
Die im Rahmen der Debatte über Steuervereinfachungen angeregte Einführung von Höchstabzugs- oder Sockelbeiträgen im Rahmen der Geltendmachung haushaltsnaher Dienst- und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG lehnt Haus & Grund ab. Für selbstnutzende Eigentümer, die andere Förderungen nicht in Anspruch nehmen, stellt diese Möglichkeit eine effektive Förderung dar. Sie sollte daher ausgebaut werden. Derzeit wirken sich lediglich die von einem Handwerker in Rechnung gestellten Arbeitskosten, nicht aber die Materialkosten steuermindernd aus. Um den Anreiz für die Eigentümer zu erhöhen, in die energetische Modernisierung und den Einbruchschutz ihrer Immobilie zu investieren, sollte die Abzugsfähigkeit aller Aufwendungen ermöglicht werden, soweit sie der energetischen Modernisierung oder der Sicherheit dienen.

Erbschaft-  und Schenkungsteuer

ErbschaftsteuererklärungDie verwaltungsaufwändige und ertragsschwache Erbschaft- und Schenkungsteuer hat für den einzelnen Immobilieneigentümer eine große Bedeutung. Die Bundesregierung hat mit der aktuellen Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf eine grundsätzliche Reform verzichtet und lediglich die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt. Im Grundsatz bleibt die Erbschaft- und Schenkungsteuer als eine typische Substanzsteuer bestehen. Sie knüpft nicht an den Tatbestand der Einkommensentstehung, sondern an den Eigentumsübergang an. Das mit der Erbschaft- und Schenkungsteuer besteuerte Vermögen ist bei seiner Entstehung bereits vielfach besteuert worden.

Derzeit wird der Wert vermieteter Wohnimmobilien zu 90 Prozent bei der Erbschaft- und Schenkungsteuerbemessung erfasst (§ 13c ErbStG). Dieser Bewertungsabschlag in Höhe von 10 Prozent muss angehoben werden, um die verfassungsrechtlich zweifelhafte Ungleichbehandlung von vermieteten, also „unternehmerisch“ genutzten, Wohnimmobilien gegenüber anderem unternehmerischen Vermögen zu beseitigen. Die Rechtfertigung der Ungleichbehandlung von „gutem“ Vermögen (Betriebsvermögen) und „schlechtem“ Vermögen (z. B. Immobilienvermögen) bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird auch in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kritisch beurteilt (Beschluss vom 27. September 2012, Az. II R 9/11). Deshalb muss das gesamte Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz nach den verschiedenen Reparaturen und technischen Anpassungen der letzten Jahre endlich auf den Prüfstand.

Grunderwerbsteuer

In den letzten Jahren ist in Deutschland die Bedeutung der Grunderwerbsteuer aus fiskalischer Sicht gewachsen. Der Bund hatte bis zum September 2006 den Grunderwerbsteuersatz einheitlich mit 3,5 Prozent festgelegt. Seitdem dürfen die einzelnen Bundesländer, denen die Steuer zufließt, die Höhe individuell bestimmen. Von dieser Möglichkeit machten alle Bundesländer, mit Ausnahme von Bayern und Sachsen, in der Summe 25-mal Gebrauch. Kein einziges Bundesland hat die Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien gesenkt.

Grunderwerbsteuer


Aktuellstes Beispiel ist das Bundesland Brandenburg, das die Grundsteuer von 5,0 auf 6,5 % erhöhte. Brandenburg gehört damit seit dem 1. Juli 2015 mit zu den Spitzenreitern bei der Grunderwerbsteuer. Den hohen Steuersatz von 6,5 Prozent erheben ebenfalls Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.

Durch die Kombination aus steigenden Steuersätzen, höheren Transaktionsvolumina und Immobilienpreisen sind die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer seit 2005 deutlich gestiegen. Die Grunderwerbsteuer ist damit die ertragsreichste unter den Landessteuern und eine wichtige finanzpolitische Stellschraube.

Die Schaffung bezahlbaren – selbstgenutzten oder vermieteten – Wohnraums hängt auch von den Erwerbskosten ab. Hierzu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, aber auch Notarkosten und die öffentlichen Grundbuchkosten, allesamt staatlich bestimmte Kosten, die in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind und mittlerweile zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises für ein Haus oder eine Wohnung ausmachen. Eine hohe Grunderwerbsteuerlast verteuert den Erwerb von Immobilien. Dies trifft insbesondere Käufergruppen mit knappen Budgets, wie z. B. junge Familien. Diese müssen dann entweder Abstriche beim Objekt oder der Lage machen, stärker kreditfinanzieren oder auf das Eigentum ganz verzichten. In der Summe stehen die Erhöhungen der Grunderwerbsteuer im Widerspruch zu anderen Maßnahmen, die die Wohneigentumsbildung fördern sollen.
Regelungen im Länderfinanzausgleich reformieren
Die Einnahmen der Länder aus der Grunderwerbsteuer haben sich in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Dazu nutzen die Bundesländer einen Konstruktionsfehler im Länderfinanzausgleich: Mehreinnahmen, die aus Steuererhöhungen bei der Grunderwerbsteuer erzielt werden, bleiben überwiegend in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Finanzausgleich verteilt. Mit der anstehenden Reform des Solidarpakts und des Länderfinanzausgleichs, die bis zum Jahr 2019 abgeschlossen sein muss, müssen aus Sicht von Haus & Grund die Fehlanreize zu steigenden Grunderwerbsteuersätzen beseitigt werden.

Zudem muss die Doppelbelastung von Bauherren mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer durch eine Klarstellung in §§ 8, 9 GrEStG abgeschafft werden. In einem Erwerbsvorgang, bei dem ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend bebaut wird, wird häufig ein „einheitliches Vertragswerk“ gesehen. Dies führt zu dem Ergebnis, dass nicht nur der Grundstückspreis, sondern auch die Baukosten, die bereits umsatzsteuerbelastet sind, der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Share Deals
Share DealsFamilien mussten in den vergangenen Jahren bei Kauf einer Immobilie immer mehr Grunderwerbsteuer an den Staat abführen. Dagegen waren große Investoren oft von der Steuerlast befreit.

Das ist dann der Fall, wenn eine Immobilie nicht direkt verkauft, sondern in eine Gesellschaft eingebracht wird. Der Käufer erwirbt dann die Mehrheit der Anteile an dieser Gesellschaft. Der Käufer muss dann keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn er weniger als 95 Prozent der Anteile erwirbt. Auf Basis von Städteanalysen gehen Experten davon aus, dass der Anteil dieser Share Deals auf ganz Deutschland hochgerechnet bei etwa 20 Prozent liegt. Dem Fiskus entgehen so schätzungsweise 500 Mio. Euro jährlich.

Aus Sicht von Haus & Grund muss diese Steuergestaltung über sogenannte Share Deals geschlossen werden.