Haus & Grund Deutschland

Mohrenstraße 33, 10117 Berlin
Telefon 030 | 20216-0
» Kontakt

Energiepolitik
Menü
Einleitung
Haus & Grund spricht sich gegen Zwang und für eine Energie- und Klimapolitik mit Augenmaß aus. Die energetischen Maßnahmen zum Erreichen der Klimaschutzziele müssen für die Bürger nachvollziehbar und vor allem bezahlbar bleiben. Der von der Bundesregierung im November 2016 beschlossene Klimaschutzplan 2050 lässt erkennen, dass sich Wohnen zukünftig stark dem Klimaschutz unterordnen muss. Unklar ist bisher, wie ein lebenswerter und bezahlbarer Gebäudebestand mit hohen energetischen Anforderungen an die Gebäude und einem sehr geringen Energiebedarf in Einklang gebracht werden kann. Zudem werden soziale Aspekte – wie der demografische Wandel und zunehmende Altersarmut – bei der Festlegung der Mindestanforderungen nicht berücksichtigt. Auch baukulturelle Aspekte werden im Klimaschutzplan nicht differenziert betrachtet.

Haus & Grund vertritt die privaten Eigentümer, in deren Eigentum mehr als 80 Prozent des deutschen Wohnungsbestandes stehen. Private Vermieter bieten rund 60 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent der Sozialwohnungen in Deutschland an. Die privaten Eigentümer haben in der Vergangenheit ihren Beitrag zum Erreichen der Klimaschutzziele geleistet und wollen dies auch zukünftig tun. Damit sie dies können, muss die Energiewende sozial verträglich ausgestaltet werden und darf weder Selbstnutzer noch Vermieter oder Mieter überfordern.

Energieeinsparrecht und Nutzung erneuerbarer Energien


Zusammenführung der bestehenden Regelwerke


Die ursprünglich für dieses Jahr geplante Zusammenführung der Regelungen des Energieeinspargesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) in ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) hält Haus & Grund für einen Schritt in die richtige Richtung. Bei dem bisher vorgelegten Entwurf (Stand 23. Januar 2017) wurden allerdings lediglich alle bestehenden Regelungen aus den drei zugrunde liegenden Rechtsvorschriften übernommen und um weitere ergänzt. Damit wurde weder der Forderung nach Vereinfachung der bestehenden Regelungen noch der nach einer Neukonzeptionierung und Differenzierung der Anforderungen entsprochen. Haus & Grund bedauert die damit vertane Chance, den Klimaschutz und die Umsetzung der Energiewende mit bezahlbarem Wohnraum und der Chance auf Eigentumsbildung in Einklang zu bringen. Da das GEG von der Großen Koalition nicht verabschiedet wurde, hat die neue Regierungskoalition die Chance, den bestehenden GEG-Entwurf zu überarbeiten und ein zukunftsfähiges Gesetz zu beschließen.

Keine Verschärfungen bei bestehenden Gebäuden

Mit der Neukonzeption des Energieeinsparrechts dürfen keine Verschärfungen für den Gebäudebestand verbunden werden, da hier bereits die Grenzen des wirtschaftlich Machbaren (bezahlbare Mieten) erreicht sind. Haus & Grund fordert, dass von Verschärfungen der energetischen Vorgaben bei Änderungen an bestehenden Gebäuden abgesehen wird. Die aktuell geltenden ordnungsrechtlichen Vorgaben für bestehende Gebäude (Stand EnEV 2009) dürfen nicht weiter verschärft werden.
Investor-Nutzer-Dilemma berücksichtigen

Die Praxis hat gezeigt, dass sich energetische Modernisierungen nicht warmmietenneutral umsetzen lassen. Selbst wenn der Vermieter bei Änderung, Erweiterung oder Ausbau seines Gebäudes nur die Pflichten nach den vorgeschriebenen Mindestanforderungen einhält und die Mieter an den hierfür anfallenden Kosten nach den mietrechtlichen Möglichkeiten beteiligt, können die Mieterhöhungen zumeist nicht durch die tatsächlich eingesparten Energiekosten kompensiert werden.
Haus & Grund fordert daher, dass zukünftig beim Wirtschaftlichkeitsgebot das Investor-Nutzer-Dilemma berücksichtigt wird. Hierfür muss die Definition der Wirtschaftlichkeit an die Vermieter-Mieter-Situation angepasst werden. Energetische Vorgaben an Modernisierungen dürfen nur dann gefordert werden, wenn sie sich für die Mieter warmmietenneutral darstellen lassen und sich für die Vermieter aufgrund der zulässigen Mieterhöhungen in einer angemessenen Frist refinanzieren.
Kein Zwang zur Nutzung erneuerbarer Energien im Gebäudebestand

Die Erfahrungen aus Baden-Württemberg haben gezeigt, dass aufgrund des (bedingten) Sanierungszwangs weniger Heizungsanlagen modernisiert werden als in der Vergangenheit und als in anderen Bundesländern. Statt ihre alten Heizungen durch effizientere Anlagen zu ersetzen, investieren viele Eigentümer vermehrt in die Reparatur der alten Heizung, um so die hohen Kosten der Installation von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien zu vermeiden.
Haus & Grund lehnt daher einen Zwang zur Nutzung erneuerbarer Energien im Gebäudebestand ab. Die Ermächtigungsgrundlage für diesbezügliche Landesregelungen ist abzuschaffen. Statt die Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärmeerzeugung in der Praxis durch einen Zwang zu behindern, sollte die Förderung entsprechender Maßnahmen verbessert werden. Das Markt-Anreiz-Programm (MAP) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) muss deshalb erweitert und verstetigt werden. Nach Ansicht von Haus & Grund kann eine zusätzliche steuerliche Förderung positive Anreize setzen.
Verbrauchsausweis als Standardausweis für Gebäudebestand etablieren
EnergieausweisWer ein Gebäude oder ein Gebäudeteil verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen will, muss sich nach den Regelungen der EnEV einen Energieausweis ausstellen lassen. Energieausweise können dabei auf Basis eines errechneten Energiebedarfs oder auf Basis des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Nach den Ergebnissen eines von Haus & Grund durchgeführten Praxistests sind bei der Ermittlung der Energiekennwerte Unterschiede von bis zu 50 Prozent möglich. Diese Differenzen sind auf die komplexen Berechnungsalgorithmen, die unterschiedliche individuelle Einschätzung der energetischen Qualität eines Gebäudes bei der Bestandaufnahme durch den Energieberater, aber auch auf Fehler in der Berechnung der Gebäudenutzfläche zurückzuführen. Nach den Erfahrungen von Haus & Grund ist zudem der berechnete Energiebedarfskennwert bei bestehenden Gebäuden oft größer als der auf den Verbrauchsmessungen beruhende Energieverbrauchskennwert. Haus & Grund plädiert daher dafür, im Gebäudebestand den Verbrauchsausweis als Standardausweis zu etablieren, denn nur was tatsächlich verbraucht wird, kann durch energetische Maßnahmen eingespart werden.
Bedeutung der Energieausweise reduzieren
Nach wie vor sind bei der Vermietung oder beim Verkauf die Lage, das Aussehen und die Beschaffenheit der Bausubstanz sowie die Ausstattung der Immobilie entscheidend. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat der Energieausweis kaum noch Relevanz. Zudem können die Angaben in den Energieausweisen von den Interessenten oftmals nicht gewertet werden. Für Mieter ist aus den Energieausweisen vor allem nicht zu erkennen, welche Heizkosten entstehen. Der individuelle Heizwärmeverbrauch einer Wohnung ist entscheidend von deren Lage im Gebäude abhängig (Nord- oder Südseite, innen- oder an Außenwänden liegend). Für die Heizkosten sind vielmehr der jeweilige Gas- oder Brennstoffliefervertrag und der Dienstleistungsvertrag mit der Wartungsfirma entscheidend. Zudem ist die Gebäudenutzfläche als Bezugsgröße für die Berechnung des Energiekennwertes eines Gebäudes eine fiktive Größe und nicht identisch mit der Wohnfläche, was im Allgemeinen zur Verwirrung der Verbraucher (Vermieter, Mieter) beiträgt. Haus & Grund fordert daher, die Pflicht zur Angabe der Energiekennwerte in Immobilienanzeigen abzuschaffen und auf freiwillige Basis zu stellen.
Berücksichtigung der Gebäudestruktur/-art bei den Anforderungen an Neubauten
Die unterschiedliche Gebäudestruktur und -art ist bei der Höhe der Festlegung des Anforderungsniveaus zu berücksichtigen. Um auch in Zukunft baukulturelle, städtebauliche und individuelle Aspekte bei der Errichtung von Wohn- und Nichtwohngebäuden zu berücksichtigen, ist es sinnvoll, für die verschiedenen Gebäudearten unterschiedliche Anforderungen zu definieren. Hiermit soll den unterschiedlichen Gegebenheiten (innerstädtisch – ländlich, Einfamilienhaus – Mehrfamilienhaus – Hochhaus, Einzelgebäude – Wohnsiedlung) und Nutzung Rechnung getragen und eine wirtschaftliche Umsetzung ermöglicht werden.
Gebäudeindividuelle Sanierungsfahrpläne statt Energieausweise
Gebäudeindividuelle SanierungsfahrpläneVorschläge zur Einführung von CO2-Äquivalenten in Energieausweisen oder einer Pflicht zur Vor-Ort-Begehung sind nicht geeignet, die Qualität der Energieausweise und deren Aussagekraft bzw. Anreizwirkung für Investitionen in energetische Modernisierungen zu verbessern.

Mit der Novellierung des Energieeinsparrechts muss die individuelle und unabhängige Energieberatung gestärkt werden. Bei der Energieberatung dürfen nicht nur die theoretisch maximal möglichen CO2- und Energieeinsparungen im Fokus stehen. Die individuelle Gebäudestruktur/Baukultur sowie die Lebenssituation der Eigentümer und Mieter müssen berücksichtigt werden. Im Ergebnis einer Energieberatung sollte ein individueller Sanierungsfahrplan stehen, der eine stufenweise Umsetzung sinnvoller energetischer Maßnahmen über einen längeren Zeitraum vorschlägt.

Haus & Grund plädiert dafür, dass die Pflicht zur Erstellung von Energieausweisen für private Eigentümer bestehender Gebäude durch die Förderung freiwilliger individueller Sanierungsfahrpläne ersetzt wird. Mit diesen kann dem Eigentümer die technisch und wirtschaftlich optimale Lösung zur Modernisierung seines Gebäudes durch aufeinander abgestimmte und aufbauende Einzelmaßnahmen aufgezeigt werden. Dabei müssen die individuellen Möglichkeiten sowohl des Eigentümers/Vermieters als auch die der Nutzer/Mieter im Mittelpunkt stehen.

Aus Sicht von Haus & Grund ist entscheidend, dass eine Energieberatung unabhängig und qualifiziert erfolgen muss. Dies ist nur dann gegeben, wenn die Beratung auf das Gebäude zugeschnitten ist und für den Eigentümer vernünftige Maßnahmen vorschlägt. Das setzt eine Qualifizierung der Energieberater sowohl in der Breite (Technologieoffenheit) als auch in der Tiefe der Themen (Zusammenspiel der einzelnen Maßnahmen) voraus. Der Energieberater muss die Interessen der Eigentümer im Blick haben und er muss für den Erfolg der von ihm vorgeschlagenen Effizienzmaßnahmen (Qualität, Kosten) haften. Eine derartig neu ausgerichtete Energieberatung wäre ein wichtiger Beitrag, um die Akzeptanz von Klimaschutzmaßnahmen zu verbessern.

CO2-arme Energieversorgung von Wohngebäuden


Hintergrund


Bis 2050 strebt die Bundesregierung einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand an. Um dieses Ziel zu erreichen ist geplant, sowohl die Energieeffizienz als auch den Einsatz erneuerbarer Energien im Heizungs- und Warmwasserbereich zu steigern. Entsprechende Investitionen seitens der Eigentümer werden jedoch nur dann großflächig erfolgen, wenn sie sich wirtschaftlich darstellen lassen. Für die Mieter sind hingegen energetische Modernisierungsmaßnahmen nur akzeptabel, wenn die Kosten des Wohnens bezahlbar bleiben.

MietwohnungenIm Mietwohnungsbereich, der etwa die Hälfte des deutschen Wohnungsbestandes ausmacht und zu rund 60 Prozent im Eigentum privater Vermieter steht, trägt der Vermieter die Investitionskosten, während der Mieter von etwaigen Einsparungen bei den Energiekosten profitiert (Investor-Nutzer-Dilemma). Der Vermieter kann nach aktueller Rechtslage die Investitionskosten einer energetischen Modernisierung nur über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB refinanzieren. Diese Modernisierungsmieterhöhung ist aber zum einen sehr komplex, so dass viele private Vermieter vor ihr zurückschrecken. Zum anderen führt sie zu Mietpreiserhöhungen, die nur selten durch entsprechende Energiekosteneinsparungen ausgeglichen werden können, und bringt damit oftmals Missstimmung in bislang harmonische Mietverhältnisse.

Die Erfahrungen der vergangenen Jahre haben zudem gezeigt, dass sich energetische Modernisierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle (Fassadendämmungen) nur schwer durchsetzen lassen. Neben den höheren Wohnkosten werden von den Bewohnern gesundheitliche Probleme durch Schimmelpilzbildung und Erhöhung von Schadstoffkonzentration in den Räumen aufgrund der geforderten Luftdichtigkeit befürchtet. Auch aus Gründen der Baukultur, des Brandschutzes, der geringen Nutzungsdauer und den damit verbundenen höheren Instandsetzungsaufwendungen finden Dämmmaßnahmen an bestehenden Gebäuden immer weniger Akzeptanz.

Vor diesem Hintergrund ist es nach Ansicht von Haus & Grund Deutschland sinnvoll, bei bestehenden Wohngebäuden den Fokus auf eine CO2-arme Energieversorgung zu legen. Technisch bietet sich hierfür der Einsatz effizienter (Kraft-Wärme-Kopplung) oder erneuerbarer Energietechnik (Fotovoltaik, Solarthermie, Wärmepumpen) zur Wärme- und Stromversorgung an.

Hemmnisse

CO2Die Nutzung des Potenzials einer CO2-armen Energieversorgung von Wohngebäuden ist jedoch durch die derzeitigen gesetzlichen Rahmenbedingungen (EEG, Mietrecht, Steuerrecht, WärmeLV, EnWG) erschwert. Damit Vermieter in effiziente oder erneuerbare Energietechnik investieren, benötigen sie einen langfristig verlässlichen rechtlichen Rahmen, der ihnen die Sicherheit gibt, dass die Finanzierung gewährleistet ist.

Zudem ist der Einsatz effizienter oder erneuerbarer Energietechnik im Wohngebäudebestand aufgrund der Gebäudestruktur (kleine Aufstellflächen, Wärme- und Stromverteilung an viele Einzelverbraucher mit geringen Verbräuchen) mit spezifisch höheren planerischen sowie baulichen Aufwendungen verbunden als vergleichsweise bei gewerblichen Bauten mit nur einem Energieverbraucher. Der Spielraum für einen wirtschaftlichen Betrieb derartiger Anlagen ist folglich gering.

Ein weiteres Hemmnis stellen die hohen bürokratischen Pflichten dar. Private Vermieter müssen bei Einsatz effizienter oder erneuerbarer Technik zur Stromversorgung der Mieter ein Gewerbe anmelden. Die Werbung jedes einzelnen Mieters als Stromkunden, der Abschluss von Stromlieferverträgen und die Abrechnung des Verbrauchs mit den einzelnen Mietern sowie die erforderlichen Vereinbarungen mit dem Netzbetreiber und Energieversorger stellen einen enormen Aufwand dar, der angesichts der verbleibenden Unsicherheiten (Mieter kann jederzeit den Stromlieferanten wechseln) für den privaten Vermieter keinen Investitionsanreiz schafft. An diesen grundsätzlichen Problemen ändert auch das Ende Juni 2016 vom Bundestag verabschiedete Mieterstromgesetz nichts.
Zwei Lösungen

Lösung Nr. 1Erneuerbare–Wärme–Kostenverordnung

Haus & Grund hält es für sinnvoll, die Versorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser aus erneuerbaren Energien – wie Solarenergie und Umweltwärme – durch den Vermieter entsprechend der bisher geltenden Regelung für fossile Brennstoffe in einer Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten aus erneuerbaren Energien (EWärmeKostenV) gleichsam der Heizkostenverordnung (HeizKostenV) zu regeln. Ziel ist eine Kostenbeteiligung der Mieter nach Wärme- und Warmwasserverbrauch. Genau wie bisher üblich, trägt der Vermieter die Investitionskosten für die Anlage; eine Modernisierungsmieterhöhung ist in diesem Fall ausgeschlossen. Die Kosten des Betriebs und der Instandhaltung werden ebenfalls von ihm übernommen. Im Gegenzug erhält der Vermieter ein wärme- und warmwasserverbrauchsabhängiges Entgelt von den angeschlossenen Mietern, dessen Höhe nach den Regelungen der EWärmeKostenV ermittelt wird. Für den Mieter ist das Entgelt vorteilhaft, weil es nicht zusätzlich zu zahlen ist, sondern statt der sonst anfallenden Kosten für die fossilen Brennstoffe. Abgerechnet werden die Kosten über die Betriebskostenabrechnung.

Dieser Ansatz durchbricht das Investor-Nutzer-Dilemma, denn der Nutzer beteiligt sich anteilig über den Wärme- und Warmwasserverbrauch an den Investitionskosten der neuen Anlage. Das Investitionsrisiko liegt beim Vermieter.

Die Höhe des Entgelts kann sich beispielsweise an den ortsüblichen Kosten für Fernwärme orientieren. Es muss aber so ausgestaltet sein, dass es für den Vermieter einen Investitionsanreiz darstellt. Zum Erreichen der Kostenneutralität kann aus sozialen Gründen optional eine staatliche Förderung vorgesehen werden, in deren Höhe sich das Entgelt verringert. So können Mieter vor unverhältnismäßig hohen Kosten geschützt werden.

Nr. 2Stromkostenverordnung

Der Einsatz effizienter oder erneuerbarer Energietechnik ließe sich nach Ansicht von Haus & Grund Deutschland deutlich erhöhen, wenn der Strom aus einer KWK- oder Fotovoltaikanlage an die Mieter problemlos verkauft werden könnte. Hierzu bietet es sich an, die Kosten des Stroms – vergleichbar der Wärme über die Heizkostenverordnung (HeizKostenV) – über eine Stromkostenverordnung (StromKostenV) als Betriebskosten abzurechnen. Damit würde sich nicht nur der Anreiz bei den Eigentümern, sondern auch für Contracting-Unternehmen erhöhen, Investitionen in effiziente oder erneuerbare Technik im bisher unrentablen Markt bestehender Mehrfamilienhäuser vorzunehmen. Für die Mieter bedeutet dies, dass sie – wie bei der Wärmeversorgung – zwar langfristig gebunden sind, dafür aber von einem stabilen und günstigeren Strompreis (abhängig davon, ob und in welcher Höhe EEG-Umlage und andere Entgelte zu zahlen wären) profitieren. Die Höhe des Entgelts kann sich beispielsweise an den Grundversorgungstarif des regionalen Stromanbieters orientieren. Es muss aber so ausgestaltet sein, dass es für den Vermieter einen Investitionsanreiz darstellt.

Intelligente Stromzähler – keine Einbaupflicht bei Privathaushalten

intelligente StromzählerMit dem jüngst beschlossenen Digitalisierungsgesetz soll der Einbau intelligenter Stromzähler forciert werden. Messstellenbetreiber müssen private Haushalte mit einem Verbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden pro Jahr mit einem solchen Gerät ausstatten. In Haushalten mit einem Verbrauch von weniger als 6.000 Kilowattstunden pro Jahr gilt die Einbaupflicht ab 2020. Haus & Grund hält diese Einbaupflicht für unverhältnismäßig. Die Verbraucher müssen ein Mitspracherecht bekommen.

Noch ist überhaupt nicht zu erkennen, ob durch intelligente Messsysteme der Stromverbrauch überhaupt in nennenswertem Maße gesenkt werden kann, da noch nicht hinreichend lastvariable Stromtarife angeboten werden und die Verbrauchsgeräte untereinander noch nicht in ausreichendem Maße vernetzt sind. Die Frage, ob die Installations- und Betriebskosten durch den digital optimierten Stromverbrauch kompensiert werden, muss aktuell verneint und kann für die absehbare Zukunft bezweifelt werden. Weit verbreitet ist die Unsicherheit, ob die erfassten Verbrauchsdaten Rückschlüsse auf die private Lebensführung der Verbraucher zulassen könnten. Gänzlich ausgeschlossen werden konnte das bislang nicht.

Haus & Grund Deutschland hält es deshalb für unbedingt notwendig, dass private Verbraucher mit einem Jahresverbrauch von weniger als 6.000 Kilowattstunden pro Jahr den Einbau intelligenter Stromzähler ablehnen können. Die Kosten des Einbaus sollten in Gänze die Energieversorger und Messstellenbetreiber tragen.
Positionspapier Energiepolitik
Position Energiepolitik
Adobe PDF-Dokument
94,46 KB