Besichtigungsrecht für Vermieter

Geht es um die Besichtigung einer Mietwohnung durch den Vermieter, treffen gewissermaßen zwei rechtliche Grundsätze aufeinander. Mit der Vermietung einer Wohnung tritt ein Eigentümer das Hausrecht an den Mieter ab und nach Artikel 13 des Grundgesetzes ist die eigene Wohnung unverletzlich. Andererseits bleibt die Wohnung immer noch Eigentum des Vermieters und nach § 809 des BGB darf er diese auch besichtigen, wenn Anspruch besteht.

In der Tat ist das Besichtigungsrecht für Vermieter mit einigen Einschränkungen verbunden und nicht selten kam es dahingehend in der Vergangenheit zu Rechtsstreitigkeiten. Als Vermieter sollten Sie also genau wissen, wann eine Besichtigung gestattet werden muss und in welchem Ausmaß Sie diese durchführen dürfen. Haus & Grund kann Ihnen dabei mit Fachwissen aber vor allem auch Erfahrungswerten weiterhelfen.

Diese Unterstützung kommt Ihnen vor allem auch deshalb zugute, da das Besichtigungsrecht für Vermieter von Fall zu Fall individuell zu betrachten ist. Schon die Fristen für eine notwendige Ankündigung können unterschiedlich ausfallen und spätestens wenn ein Mieter sich querstellt, profitieren Sie von einem Kontakt zu einem Haus & Grund Verein in Ihrer Nähe ( ➤ zum Vereinsfinder )

Unangekündigte und Routinebesichtigungen sind nicht gestattet

Allem voran sei gesagt, dass Vermieter kein Recht auf eine routinemäßige Besichtigung haben. Insbesondere darf dafür kein Zweit- oder Generalschlüssel vorhanden sein. Vielmehr muss jede Besichtigung angekündigt und schließlich vom Mieter gestattet werden. Demzufolge ist es ebenfalls unzulässig, etwa die Gestattung jährlicher Routinebesuche im Mietvertrag festzulegen. Eine solche Vertragsklausel wäre nach § 307 Abs. 1 des BGB unwirksam.

Neben der Ankündigung und Zutrittserlaubnis durch den Mieter braucht es für eine Besichtigung letztlich also insbesondere einen konkreten Anlass, welcher auch inhaltlicher Bestandteil besagter Ankündigung sein muss.

Eine spezielle Ausnahme stellen indes dringende Notfälle dar. Dann ist eher von einem Betretungsrecht des Vermieters die Rede, welches er ohne Voranmeldung wahrnehmen darf. Dies gilt beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch oder bei Gasgeruch. Ist der Mieter gegebenenfalls nicht im Haus, darf folglich auch eine Notöffnung veranlasst werden.

Welche Gründe für eine Wohnungsbesichtigung gibt es?

Abgesehen von eventuellen Notsituationen ist für Vermieter für eine rechtmäßige Besichtigung also deren Begründung wichtig. In der Praxis gibt es dafür individuelle Anlässe:

• Besichtigungsrecht bei Eigentümerwechsel: Ist der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses beabsichtigt, hat der Vermieter das Recht einer Besichtigung mit einem Kaufinteressenten oder einem Makler. Massenbesichtigungen sind für Mieter jedoch unzumutbar. Eine verbindliche Obergrenze von Besichtigungen gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung sind aber von ein bis zweimal pro Woche bis zu 3 Besichtigungstermine monatlich mit vorausgewählten Kaufinteressenten anerkannt.
• Besichtigungsrecht bei Neuvermietung: Ist das Ende eines Mietverhältnisses beschlossen, hat der Vermieter ein Recht auf Besichtigung der Mieteinheit mit zukünftigen Mietinteressenten und auch zur Abnahme. Voraussetzung ist, dass das Ende des Mietverhältnisses rechtsgültig feststeht und der Beginn der Neuvermietung terminiert ist.
• Besichtigungsrecht zur Mängelbeseitigung: Wenn ein Mieter den Vermieter über Mängel (etwa Schimmelgeruch oder Feuchtigkeitsschäden) informiert hat oder diese anderweitig bekannt wurden, besteht ein Besichtigungsrecht, welches bis hin zur Abnahme von Handwerksarbeiten gilt – im Übrigen auch, wenn Mieter den Mangel selbst beseitigen.
• Besichtigungsrecht bei vertragswidrigem Gebrauch: Besteht ein begründeter Verdacht auf Vertragsbruch oder vertragswidrigem Gebrauch, etwa bei nicht genehmigter Tierhaltung oder Untervermietung, darf der Vermieter die Wohnung nach Ankündigung besichtigen.
• Betretungsrecht zur Ablesung von Messgeräten: Im Zuge der ordnungsgemäßen Betriebs- und Heizkostenabrechnung müssen Mieter dem Vermieter beziehungsweise beauftragten Personen (einem Ablesedienst) den Zugang der Mietsache und zu Wasser- und Heizungszählern gestattet, nachdem dies terminlich angekündigt wurde. Der Vermieter darf die Wohnung allerdings nur zum Ablesen des Zählerstandes betreten und hat kein Anrecht, alle Räume zu besichtigen. 

Wer darf die Wohnung besichtigen?

In vielen Fällen ist es gestattet, dass Vermieter die Wohnung mit Begleitpersonen oder gar nur beauftragte Personen diese besichtigen. Im Falle der Ablesung von Heizungs- und Wasserzählern ist das gängige Praxis. Entscheidend ist, dass die Anwesenheit weiterer (oder anderer) Personen neben dem Vermieter konkret erforderlich ist.

So können beispielsweise Sachverständige oder Gutachter bei der Abnahme von Renovierungen und Mängelbeseitigungen sowie für die Prüfung des Mietwertes einer Wohnung nötig sein.

Will ein Vermieter eine Mietsache verkaufen oder neu vermieten, dürfen Interessenten diese einzeln besichtigen – auch allein, sofern es der Mieter gestattet. Wichtig: Der Käufer und zukünftig neue Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses hat erst dann selbst ein Besichtigungsrecht, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Ein wichtiger Aspekt ist, dass während solcher Besichtigung keine Fotos oder Videos der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters gemacht werden dürfen.

​​​​​​​Ankündigung, Frist und Dauer der Besichtigung

Wie mehrfach erwähnt, müssen Wohnungsbesichtigungen für alle Anlässe außer in Notsituationen mit Termin angekündigt werden. Dabei ist stets auch der Grund für die Besichtigung mitzuteilen. Welche Frist dabei einzuhalten ist, hängt vom individuellen Anlass ab. In der Praxis sind 48 Stunden Vorlauf das Minimum. Allerdings haben Gerichte mitunter auch schon Fristen von unter einer Woche als unzumutbar eingestuft, wenn es sich um keine sonderlich dringende Maßnahme handelt.

Die genaue Tageszeit für später notwendige Besichtigungen kann bereits im Mietvertrag festgelegt werden. Ansonsten sind die Belange des Mieters zu berücksichtigen. Das heißt, eine Besichtigung sollte zu ortsüblichen Zeiten, also von 10 bis 18 Uhr werktags erfolgen, wobei Samstag als Werktag gilt. Eine eventuelle Berufstätigkeit des Mieters muss beachtet werden. Als vertretbare Dauer einer Besichtigung gilt laut Gerichtsurteilen bis zu eine Stunde pro Besichtigungstag.

​​​​​​​Was wenn Mieter die Besichtigung verwehren?

Trotz ordnungsgemäßer Begründung und Ankündigung einer Besichtigung kann es natürlich dazu kommen, dass Mieter die Besichtigung verhindern. Tatsächlich ist es gestattet, dass ein Besichtigungstermin von dessen Seite abgelehnt wird. Allerdings muss dieser dann direkt Vorschläge für einen Ersatztermin benennen. Ist Mieter längere Zeit abwesend oder durch Krankheit verhindert, muss er den Zutritt zur Wohnung durch eine Vertrauensperson sicherstellen und gestatten.

Verweigert ein Mieter die Besichtigung fortwährend, dürfen Sie als Vermieter Ihr Besichtigungsrecht nicht eigenmächtig durchsetzen. Gegebenenfalls würden Sie dann Hausfriedensbruch begehen. Vielmehr haben Vermieter dann die Möglichkeit per Duldungsklage und durch Zwangsvollstreckung in Ihrem Sinne vorzugehen. Bei Eilbedürftigkeit kann es auch zu einer einstweiligen Verfügung kommen. Gegebenenfalls entsteht in solchen Fällen für Sie sogar ein Anspruch auf Schadensersatz.

Fazit zum Vermieter-Besichtigungsrecht

Das Recht auf Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses durch den Vermieter ist an zahlreiche Bedingungen geknüpft. Auf etwaige routinemäßigen Kontrollen einer Mietsache gibt es beispielsweise keinerlei Anspruch, während tatsächlich notwendige Besuch in aller Regel angekündigt und dann auch vom Mieter gestattet werden müssen. Als Vermieter sollten Sie daher genau wissen, wann Sie wie vorzugehen haben, auch wenn es sich genau genommen um Ihr Eigentum handelt.

Damit Sie rechtskonform und ordnungsgemäß handeln und auch im schlimmsten Fall eines Rechtsstreits auf der sicheren Seite stehen, kann Ihnen Haus & Grund beratend zur Seite stehen. Finden Sie einen Verein in Ihrer Nähe und erhalten so einen Ansprechpartner für Ihre Belange. Damit profitieren sowohl von Erfahrungswerten als auch von Fachwissen. Zudem erhalten Sie gegebenenfalls praktische Hilfsmittel wie ordnungsgemäße Formulare für die Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung.

Vorteile für Haus & Grund-Mitglieder